今回は注文住宅に活用できる住宅ローンについてお話します。
新築を建てようと考えている方の、ほとんどのお施主様が住宅ローンを使われていると思います。
住宅ローンを組むことにより、融資のサポートがある分、自分が理想とする間取りに近づけることが出来ます。また、住宅ローンを活用することが出来れば、減税にも繋げられます。
一方で、新築住宅の住宅ローンは、一般の方々にとってあまり馴染みのないローンだと思います。ですので、ここでは住宅ローンにあまり馴染みのない方や、これから注文住宅を検討中の方へ住宅ローンにつての基礎知識や、自分に合った住宅ローンの選び方を紹介します。
目次
住宅ローンについて
そもそも住宅ローンとは、名前から分かるように家の購入や増改築を行う際に、ローン会社や各金融機関からお金を借り換えしてもうら融資のことを言います。
家を建てる時のお金を全て、自分で捻出できればいいですが、新築住宅などになると１千万円以上の金額になります。そのような大金を一括で支払える方は少ないと思います。また、もし支払えたとしても、貯金されているお金が全て無くなってしまうと、その他の生活面で支障が出てしまう可能性が高くなります。
そのため、宅ローンを利用して分割融資で月々一定の支払いだと、資金面の負担を減らすことが出来ます。
住宅ローンについてより深く知りたい方は『ディライトホーム コラム 住宅ローンの基礎知識 』のリンクを記載しておきますので、どうぞご一緒に閲覧ください。
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住宅ローンお申し込みから融資までの流れ
・住宅ローンは以下のステップで基本的に進められます。
【一般的な住宅ローンの手続きの流れ】
１ 予算の設定と事前調査
1. 予算の設定と事前審査
2. 物件の選定
3. 本審査手続き・申し込み
4. 融資の実行
①予算の設定と事前調査
まず、希望する住宅ローンの予算を明確にするために、自分の収入や支出を整理し、余裕を持った返済計画を立てることが重要です。また、住宅ローンを利用する場合は、金利や借入期間なども検討する必要があります。さらに、事前調査では、住宅ローンを申し込む前に信用情報や雇用状況などを整理し、貸付基準を満たすことができるかどうかを確認することが大切です。
②物件の設定
物件を選ぶ際には、いくつかの要素を考慮することが重要です。まず、予算、立地、間取り、築年数などの条件を考えておくと良いでしょう。また、将来的なライフスタイルや将来の家族構成なども考慮に入れると良いと思います。
③本審査手続き・申し込み
住宅ローンの契約手続きを申し込む際には、まず融資先の銀行や信用金庫などの金融機関に直接問い合わせることが一般的です。また、最近ではインターネットを通じたオンライン申込も可能な場合があります。具体的な手続きや必要書類などは、各金融機関のウェブや窓口で確認することができますので、まずはご希望の金融機関にお問い合わせいただくことをお勧めします。また、契約手続きの際には個人情報や契約内容についての注意が必要ですので、専門家に相談されることも重要です。
④融資の実行
住宅ローンなどの融資の申し込みや審査が完了し、最終的に融資契約が成立し、実際に借入金が借り手の口座に振り込まれることをいいます。つまり、金融機関が借り手に対して融資を実施することを意味します。融資の実行が完了すると、借り手はその資金を用いて住宅購入やリフォームなどの目的を達成することができます。融資の実行は、融資契約の締結から資金の振込までを指します。
住宅ローンの申し込みを検討中の方々が調べていく中で聞きなれない言葉も多く出てくると思います。次の項目では、専門用語や住宅ローンの仕組みを紹介していきます。
住宅ローン組む場合の様々なケースとつなぎ融資と分割融資
聞いたことのない方に、つなぎ融資と分割融資を説明すると、どてらも融資の形態の一つです。つなぎ融資は、短期間の資金調達が必要な場合に利用されます。通常、不動産の売買などの取引において、一時的な資金不足を補うために使われます。分割融資は、複数の融資条件に基づいて資金を得る方法です。通常、大口の資金が必要な際に、複数の金融機関から借り入れを行う際に利用されます。どちらの融資も、事前に計画を立て利用する融資形態のことを言います。
①住宅ローンを使って建築費だけを支払う
注文住宅の購入が契約上確定している時点で、すでに自分の土地を所持している場合か、土地のを一括で購入される方は、建築費だけを住宅ローンで組んで支払うことが出来ます。
しかし一般的には難しい場合もあります。通常、住宅ローンは土地と建物の両方を含む住宅購入費用全体に対して利用されるため、建築費だけを対象としたローンは限られています。
ただし、一部の金融機関や政府の支援プログラムなどによって、建築費のみを対象としたローンを提供している場合もあります。そのような場合は、建築会社や金融機関と相談し、具体的な条件や制約を理解した上で適切な選択をすることが重要です。
【１ 住宅ローンの流れ】
１ 事前審査
⇩
２ 本審査
⇩
３ 正式契約手続き
⇩
４ つなぎ融資と分割融資実行
⇩
５ 融資の実行
⇩
６ 新築完成以後お引き渡しと同時に融資実行
住宅ローンの融資実行日は、通常新築のお引き渡し時になることが多いため、地鎮祭や着工金手付金などの工事着工前に支払うお金は、住宅ローンの適用外の為自己資金から捻出しなければなりません。ですので、頭金を準備される際には、自己資金が足りなくならないように前もって予算を確保しておくといいです。
また一般的に住宅ローンで建築費だけを組むことが難しい場合もあります。通常、住宅ローンは土地＋建物の両方を含む住宅購入費用全体に対して利用されるため、建築費だけを対象としたローンは限られています。
②住宅ローンの２本立てで土地費用と建築費用を支払う
【住宅ローン２本立てとは】
住宅ローン2本立てとは、複数の住宅ローンを組んで住宅を購入する方法の一つです。通常、1本の住宅ローンでは賄えない部分を別の住宅ローンで賄うことで、全体の資金を調達する方法です。
例えば、一部の住宅ローンでは土地の購入費用を、もう一方の住宅ローンでは建築費用を賄うといった具合です。これにより、全体の負担を分散させることができます。
住宅ローン2本立てを利用する際には、複数のローンを組むことで金利や返済条件が変わるため、それぞれのローンの特性や条件をよく理解し、計画的に資金を調達することが重要です。
【２ 住宅ローンの流れ】
１ 事前審査
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２ 本審査
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３ 正式契約手続き
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４ つなぎ融資と分割融資実行
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５ 融資の実行
⇩
６ 新築完成以後お引き渡しと同時に融資実行
つなぎ融資と分割融資を2本立てで行う場合のメリットはいくつかあります。
1. 資金を柔軟に調達できる: つなぎ融資と分割融資を組み合わせることで、土地の購入と建築費用をそれぞれの融資で賄うことができます。これにより、必要な資金を柔軟に調達することができます。
2. 返済条件を最適化できる: 土地の購入と建築費用に応じて、それぞれの融資の期間や返済条件を最適化することができます。つなぎ融資は短期的な資金調達に適しており、建築が完了した後に分割融資に切り替えることで、返済条件を建築の進捗に合わせて調整できます。
3. 金利を最適化できる: 土地の購入と建築費用に対して、それぞれの段階で最適な金利条件を選択することができます。つなぎ融資は短期的な資金調達なので、金利が若干高くても期間が短いため影響が少なく、建築が進むにつれてより低い金利の分割融資に移行できます。
これらのメリットにより、つなぎ融資と分割融資を2本立てで行うことで、資金調達や返済条件の柔軟性を高めることができます。ただし、個々の状況や金融機関の条件によって異なるため、適切な方法を選択するためには専門家や金融機関と相談することも大切です。
住宅ローンと別に発生する費用
上記の住宅ローンの流れで説明しましたが、こちらでは着工前に支払う必要のある項目をお伝えします。
【着手金】 一般的には、住宅の購入額の10%から20%程度の支払いが必要とされることがあります。(※例外もあり)
・特定の取引や契約を成立させるために支払われる初めの料金のことです。不動産取引や車の購入、サービス契約など、さまざまな取引で着手金が支払われることがあります。取引が進行し、成立した場合は、着手金は最終的な代金に充当されることもあります。
【手付金】 地域や不動産市況によって異なりますが、一般的には物件価格の3%から5%程度が一般的な範囲とされています。(※例外あり)
・不動産取引において売買契約の成立を確認するために買主が売主に支払う金額のことを指します。一般に、不動産の売買契約が成立した後、一定期間内に残りの代金を支払う前に支払われます。取引が成立しない場合、手付金は買主に返金されることが一般的ですが、契約内容によっては手付金が没収されることもあります。手付金は取引の信頼性を確保する目的で用意されることが一般的です。
【地鎮祭】 地鎮祭の費用は、地域や神社によって異なります。一般的な相場や手続きについては、地元の神社や役所に直接お尋ねいただくことをお勧めします。(目安：５万円から１０万円ほど)
・地鎮祭（じちんさい）は、新築や建設をする際に行われる日本の伝統的な儀式で、工事の安全や成功を祈願するための祭典です。一般的には、土地を神聖なものとして扱い、そこに家や建物を建てる際に土地神に対して感謝の意を示し、神々に安全を祈願する行事です。
地鎮祭には、神主や神職が出席し、神社や神棚に神酒や神酒を供えたり、神職の指導のもとで神楽や神楽舞が奉納されたりします。また、地鎮祭の日程や内容は地域や宗派によって異なることがありますが、一般的には工事の開始前に行われることが多いです。
地鎮祭は多くの工事現場で重要なイベントとされており、工事の安全や成功を祈願するだけでなく、地域の習慣や伝統を大切にする意義があります。
住宅ローンの種類について
住宅ローンを選ぶ際には、金利の種類（固定金利、変動金利、固定期間選択型など）、返済方法（つなぎ融資と分割融資など）、金利の見直し時期、繰り上げ返済の可否や条件など、多くの選択肢があるため、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、最適な住宅ローンを選ぶことが重要です。
また、フラット35などの公的融資制度や、住宅ローン控除といった税制優遇措置もあるため、それらを利用することで、返済負担を軽減することが可能です。
住宅ローンを検討する際は、金利予想や将来の収入の見込み、家計の状況などを考慮して、無理のない範囲で計画を立てることが大切です。また、専門のアドバイザーや金融機関のコンサルティングを利用するのも良いと思います。
一般的な住宅ローンの種類
【公的ローン】
・公的ローンは、政府や地方自治体が提供する低金利での借り入れ制度です。これは、住宅の購入や改修を支援するために利用されます。通常、民間の金融機関からのローンよりも低金利で借り入れることができます。公的ローンは、住宅取得の際に資金を調達する方法の1つとして利用されることがあります。
【民間ローン】
・民間ローンは、銀行や金融機関などの民間の企業から提供される借り入れのことを指します。これは、個人や法人がさまざまな目的のために資金を借り入れる際に利用されます。例えば、住宅購入や車の購入、教育費の支払い、ビジネスの拡大などのために利用されることがあります。民間ローンの利率や条件は、それを提供する金融機関によって異なるため、自分にとって最適なローンを選ぶ際には比較検討が必要です。
【フラット３５】
・フラット35は、住宅ローンの一種で、公庫（公的な金融機関）が提供する固定金利の住宅ローン商品です。このローンでは、長期固定金利での借り入れが可能であり、金利が低めに設定されています。また、返済期間が35年までと長いため、ローンを組む際の負担を軽減することができます。フラット35は、住宅の購入や建築、リフォームなどに利用され、住宅取得の際の資金調達の一つとして利用されています。
各金融機関が出している住宅ローンの種類
【住み替えローン】
・住み替えローンは、今住んでいる住宅を売却して新しい住宅を購入する時に利用するための特別な住宅ローンです。このローンを利用することで、現在の住宅を売却し、その資金を新しい住宅の購入に充てることができます。通常、住み替えローンには売却資金の一部を新しい住宅の頭金として使うことができたり、既存の住宅ローン残高を新しい住宅ローンに組み入れることができるなど、柔軟な条件が設定されています。
このように、住み替えローンを利用することで、新しい住宅の購入資金を一部確保しやすくなったり、現在の住宅ローンの残高を引き継いで新しい住宅に対して返済することができるため、住み替えを円滑にすることが出来ます。
【建て替えローン】
・建て替えローンは、既存の建物を取り壊して新しい建物を建てる際に利用するための特別な住宅ローンです。このローンを利用することで、新しい建物の建設資金を借り入れることができます。同時に、既存の建物を取り壊すための資金や新しく建てる建物の頭金などにも利用できます。
建て替えローンの特徴としては、建築期間中の返済に関する条件や、建設プロセスごとの資金の出し入れの手続きなどがあるため、住宅の建て替えを行う際には注意が必要です。建て替えローンを利用することで、新たに建てる建物の資金を効果的に確保できるため、住宅の建て替えを実現する上で役立つ金融商品です。住宅ローンを利用する際の注意点
【ペアローン】
・ペアローンとは、夫婦や家族内で２人以上で住宅ローンを契約し、共同で責任を負うローンのことをいいます。通常、共同でローン契約を結んだ場合、お互いが債務保証人となり、返済能力や信用力が共同で評価されます。このため、返済能力の強い者と弱い者がペアを組むことで、より有利な条件でローンを組むことができる場合があります。ただし、返済に問題が生じた際には、互いに返済の責任を負うことになるため、慎重に検討する必要があります。
住宅ローンを上手く活用するために
こちらでは実際に住宅ローンを利用する際の注意点やリスクについて事前に理解しておくことで、実際に住宅ローンを契約する際の参考にして頂ければ幸いです。
・長期間にわたる借金になるため、返済が難しくなるリスクがあります。
住宅ローンの借入期間は個々の契約や地域によって異なりますが、一般的には15年から30年程度の長期間にわたるものが一般的です。近年の住宅ローンを利用される方の傾向が、『返せる金額よりも借りれる上限まで借りる』方針をとられる方が多くなっています。しかし、住宅ローンは債務ですので先の事を考えず、自分の予定額以上に借りてしまうと、毎月の支払いが大きくなってしまい生活が苦しくなってしまう可能性が出てきてしまうので注意して住宅ローンを組みましょう。
ただし、最近ではより柔軟な選択肢も増えており、10年未満の短期間のものも選択肢として考えられるようになってきています。ですので基本的には、個々の希望や状況に応じて検討することが重要です。
自分に合った金利のタイプを見極める。
各金融機関で住宅ローンを契約される際には、次の３種類のタイプに分かれます。
【全期間固定金利型】
全期間固定金利型とは、ローンや住宅ローンなどの金融取引において、金利が借り入れた時点で確定し、その後の返済期間中に一貫して同じ金利が適用されるタイプの金利設定です。通常、変動金利型と比較して金利が若干高めに設定されることがありますが、金利上昇のリスクを避けることができます。
【固定金利期間選択型】
固定金利期間選択型とは、住宅ローンなどの金融取引において、一定期間だけ金利が固定されるタイプの設定です。通常、一定期間（例えば、3年間など）の間、金利が固定され、その後は変動金利に変更するという仕組みです。このタイプの金利設定は、初期の一定期間は金利上昇のリスクを避けることができる一方で、その後の金利が変動するため、将来の金利変動リスクにさらされることになります。
【変動金利型】
変動金利型とは、ローンや住宅ローンなどの金融取引において、金利が一定期間ごとに市場金利に連動して変動するタイプの金利設定です。市場金利の変動に応じて金利が更新されるため、金利が上昇する可能性もあれば、下落する可能性もあります。変動金利型の場合、金利の上昇による支払いの増加や予期せぬリスクを避けることができない一方で、金利が低い時期にはより低い金利を得ることができる利点もあります。
・物件の価値が下がった場合や予期せぬ修理費がかった場合にも追加の負担が生じる可能性があります。
引き渡しを受けた住宅には各ハウスメーカーで、建物の保証期間を設けています。その保証期間が過ぎてしまってから予期せぬ不具合や修理が必要になってしまった場合、住宅ローン中に修理費がかってしまうこととなります。そうした場合、まずは修理費用を捻出するための計画を立てることが重要です。しかし、金融機関や住宅ローン契約の条件によっては、追加で融資を受けることで修理費用をカバーすることも可能です。契約前にそのような内容も調べておくと良いと思います。
これらの点を考慮し、慎重に計画を立てることが重要です。また、住宅ローンに対してより知りたい方は『ディライトホーム コラム 住宅ローンに関する別記事 』のリンクを記載しておきますので、どうぞご一緒に閲覧ください。
→リンク紹介： ①https://delight-home.jp/column/1106/
②https://delight-home.jp/column/1104/
住宅ローンの減税制度について
住宅ローン減税について、日本では住宅ローン減税制度というものがあります。この制度では、住宅ローンに関する支払い（金利や元本）の一部を所得税から控除することができます。また、住宅ローン減税を利用するメリットはいくつかあります。まず、所得税における控除額が増えるため、支払いすべき税金が減少します。また、ローン元本が減ることで支払う利子も減少し、総支払額が減る可能性があります。さらに、住宅ローン減税を利用することで、住宅購入の負担を軽減することができます。
適応条件を満たすことで受けられるメリット
・新築住宅の認可を受けた場合、借入限度額に対して0.7％の控除を13年受けることが出来ます。また、既存で建っている中古住宅においては10年間控除を受けることが出来ます。
・住宅ローンの控除対象になる住宅の種類は、４項目に分かれていて住宅本体の性能が高く、環境に配慮している物件を購入された方ほど、控除金額も大きくなります。
・借入毛限度額…令和６年以降に入居される子育て世帯・若者夫婦世帯は、令和４・５年度の入居水準を維持する
※【住宅の種類と借入限度額】
(新築住宅購入) 認定住宅(長期優良住宅、高気密高断熱住宅) ・５０００万円 / ZEH水準省エネ住宅 ・４５００万円 / 省エネ基準適合住宅 ・４０００万円 / その他の住宅 ・２０００万円
(既存住宅、中古物件購入) 認定住宅(長期優良住宅、高気密高断熱住宅)・ ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅 ・３０００万円 / その他の住宅 ・２０００万円
↓
【控除率：０．７％】
↓
【控除期間】
(新築住宅) １３年
(既存住宅、中古物件) １０年
【最大控除額】
(年間控除金額) (期間合計控除額)
(新築住宅) 認定住宅(長期優良住宅、高気密高断熱住宅・３５万円 / ・４４５万円
ZEH水準省エネ住宅 ・３１．５万円 / ・４０９万円
省エネ基準適合住宅 ・２８万円 / ・３６４万円
その他の住宅 ・２１万円 / ・２７３万円
(年間控除金額) (期間合計控除額)
(既存住宅、中古物件購入) 認定住宅(長期優良住宅、高気密高断熱住宅
ZEH水準省エネ住宅 ・２１万円 / ・２１０万円
省エネ基準適合住宅
その他の住宅 ・１４万円 / ・１４０万円
住宅ローン減税制度改正 【２０２４年】
【令和６年度税制改正】
・新築住宅の床面積要件に関する緩和措置
新築住宅の床面積を従来の５０㎡以上から４０㎡以上に緩和されていた契約期限の延長がされました。
※建築確認の期限延長詳細 ・令和５年１２月３１日(改定前) → 令和６年１２月３１日(改定後)
・２０２４年(令和６年)１月以降に建築建物確認を受けた新築住宅の住宅ローン減税について
・２０２４年以降に住宅ローン減税を受けるためには、省エネ基準を満たしている住宅である資料の提示をするとともに、省エネ基準適合住宅である証明書を発行してもらうことが必要になりました。
※上記のに書類ついては、お施主様単独で発行できる物ではありません。書類作成には設計士や、施工会社の協力が不可欠となります。
上記の詳細を詳しく知りたい方は、国土交通省の公式サイトのリンクを記載しておきますのでこちらをご覧ください。
→リンク紹介：国土交通省公式サイト https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
住宅ローン減税のデメリット
住宅ローン減税のデメリットについては、一般的には以下のような点が挙げられます。
1. 収入制限: 住宅ローン減税には収入制限があり、所得が一定額を超えると減税の対象とならない可能性があります。
2. 減税対象外の費用: 住宅ローン減税の対象となる費用には制限があり、すべての支出が減税の対象となるわけではありません。
3. 規則の変更: 政府の政策や法律が変わると、住宅ローン減税の条件や割合が変更されることがあります。
住宅ローン減税を利用する際にはこれらの点を考慮して頂きながら、住宅ローンを活用していただけるといいと思います。
最適な住宅ローンを組むためには
住宅ローンを組む際には様々ことを考慮する必要があります。まず、自分の収入や支出、そして将来の予定などを考慮して、自分にとって返済が可能な金額を計算することが重要です。
また、住宅ローンの金利や返済期間、頭金の有無なども検討する必要があります。
これらの情報を考慮した上で、複数の金融機関や銀行から見積もりを取り、比較検討することが重要です。最終的な決定をする前に、専門家の意見を求めることもおすめします。
まとめ
いかがでしたか？今回は住宅ローンの仕組みや流れを紹介いたしました。今回紹介させて頂いた内容をご自身の知識として役立て頂き、理想のマイホーム造りの参考材料にして頂けたらと思います！
福島県、郡山市、須賀川市、会津若松市周辺地域で新築住宅や注文住宅、デザイン住宅を検討中の方、建て替え、土地購入からの方、リノベか新築か検討している方、ローンの相談、建てたい家の相談はぜひディライトホームにご相談ください！
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