ご家族としてのイベントを考えると、ご結婚やご出産、お子様が小学校に上がるタイミング等々、
人生の中で最もお金が必要な時期に最もお金がかかる家づくりを検討している場合、
多くの場合「住宅ローン」を利用することになります。
頭金や親御さんからの援助金等、現金がまとまって手元に無くても家づくりをスタートできますが、
当然ながら利息も含めて必ず返済しなくてはなりません。
借入額や返済計画によっては利息や月々の支払により、家計を保つのが厳しくなってしまう事もあります。
それらを見越して、利息の支払いを少なくしたい方、なるべく住宅ローンの返済を早くしたいと思う人は多いと思います。
今回は基本的な住宅ローンの仕組みや目安、家計に無理のない返済額について書いていこうと思います。
固定金利とは何なのか気になる方はこちらを参照してください↓
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top
目次
注文住宅を建てたい人、新築したい人はまず住宅ローンの仕組み、その組み方を知ろう！
住宅を購入するために利用する借り入れを住宅ローンといいます。借入する窓口は東邦銀行さんや、須賀川信金さんなどの地方銀行に分類される金融機関が多いですが、auじぶん銀行やSMBC系の全国規模の銀行、メガバンク系、フラット35など借入先も様々です。
当然住宅専用の借り入れなので住宅の購入以外の目的で利用できず、住宅ローンを途中から利用することもできません。
ですが、注文住宅を土地から探して建てるような、土地を先に購入するようなケースでは、住宅ローンの二本立ての利用ができます。
借り入れ先はお客様ごとでより有利に取り組んでくれる金融機関からの融資が目安になりますが、
想定金額として、どれだけの住宅ローンを組むことが可能であるかというと、「年収の7倍以内」にするのが良いとされています。
例として、年収500万円を想定した時に3500万円以内のローンを組むと良いというイメージです。年収の7倍以内であれば家計を圧迫する事なく、急な出費が必要となった場合もカバーできる返済額になることが多いです。あくまで目安ですが参考にしてください。
マイホームの購入を検討しているときは、まずローンをいくら組めるかを計算し、家づくりを始めていきましょう。
ちなみに、購入できる物件価格は「住宅ローン借入額＋頭金」で計算できます。
例として、年収500万円とした場合、頭金として500万円が準備できていれば、3500万円の住宅ローンと合わせて4000万円までの物件が購入可能です。※諸費用はいったん置いておきます。
住宅ローン借入額は金融機関の審査によっても変わります。
借りる人、物件によって金額に制限がある場合もあり、希望している額を借りることが可能であるとは限りません。借りすぎによって、家計を圧迫しないように注意することが大切です。
借り入れの目安についてはこちらを併せて読んでください↓
頭金の準備があればあるほど物件選択の幅が取れますし、当然注文住宅を建てる場合でも計画の内容に幅が持てます。高額の物件が購入でき、住宅ローンの負担が軽減します。これを聞くと、無理して頭金を多く準備してしまいがちですが、これがかえって危険な考え方につながっています。
預貯金や資産の多くを頭金にすると、急な出費が必要になったときに現金が足りなくなる可能性があります。
家計を支える人が怪我や病気など、不測の事態が起きた場合の備えとして、「生活予備資金」確保しておくことが大切です。会社員なら生活費の約4～5カ月分、自営業者や派遣社員なら約10～12ヵ月分という指標の基、現金を残しておくことがおすすめです。
この金額を確保するのが難しい場合は半分でも良いので、手元に残しておける金額については考えておくことが望ましいです。
ライフイベントでかかる費用や生活予備資金など必要経費はしっかり確保し、頭金に当てるのが重要です。家造りの資金については割り切って一旦プロの意見も聞いてみると良いでしょう。
また、現在住んでいるのが賃貸住宅の場合、例えば年間で100万円貯金を貯める目安にすると、1か月あたり8万円以上を貯金する必要があります。賃貸住宅に7万円払っていたりすると、年間84万円捨てているのと同じ状態になりますので、500万貯める為に5年で420万円捨ててしまうことになります。
このような場合、頭金がない状態でローンの支払いを開始してしまった方が得の場合が多いです。
担当と相談してみるといいでしょう。
年収からみた借入可能額を確認する
住宅ローン借入額は年収の7倍相当までと上述しましたが、それと別で毎月の返済額にも注意が必要です。一般的に、住宅ローンの年間返済額は、年収の25%以内であれば安全といわれています。※貯蓄性を持ちつつ暮らしていける水準という意味。
たとえば、税込み年収が400万円の場合、25%は100万円となり、1カ月当たりの返済額は約8万3000円です。0.45%の金利で35年ローンを組むとすると、返済負担率25%である年間返済額100万円で借りられる金額は、約3200万円になります。
同じように計算すると、税込み年収500万円の場合は約4000万円、年収600万円なら約4800万円の借入が可能です。
金利やローンの期間によって借入可能額は変わってくるので注意が必要であり、住宅ローンを取扱う金融機関ごとに独自の審査があるので、それを通過しないと借入れは利用できません。
安心なローン返済金額の目安とは？
年齢や年収によりますが、25％以内の負担率を守ることが重要でこの範囲内なら、生活費を確保しつつ返済を続けていけるでしょう。
ただ、返済額はローンを組む人によるので、FP（ファイナンシャルプラン）を受けたりするなどして安心できる範囲で無理なく返済できる金額を決めると安心です。
アパートに住んでいる場合、ローンの返済額が家賃とたいして変わらないなら、マイホームを購入しても支払いに問題はないでしょう。
現在マイホーム購入の為に貯金をしているなら、月々の支払いにそれを回すこともできます。この場合、貯金額を家賃に足した合計金額が、返済可能額になります。
マンションを購入の場合は毎月の返済額以外にも管理費や駐車場代、修繕積立費などの出費が必要になります。
これらの出費だけで数万円かかる場合が多いため、家賃よりも高額の恐れがあります。
単純に住宅ローンの返済だけを想定していると家計が圧迫される可能性もあるため、マンション購入前にほかの出費についても確認しておきましょう。
ちなみに、一戸建てであればこういった余計な出費はかかりませんし、金利と元金を合わせた住宅ローン返済だけで済むので、同じ価格ならマンションよりも負担が無いといえます。
繰り上げ返済が早期返済には有効
利息の負担を少しでも減らしたいなら、ローン自体を早く返済し終えるのが効果的です。
利息の支払い回数も返済期間が長いほど増え、合計返済額が高くなってしまいます。早期返済であれば繰り上げ返済が有効なので、無理のないように検討してみましょう。
ある程度まとまった現金が手元に用意できたときに、住宅ローンの返済に現金をあてることです。金額のすべて、または一部だけでも可能で、本来の返済に入っている利息がかかりません。
繰り上げ返済した金額すべてが元金の返済に充てられるため、返済期間の短縮化することが可能です。元金が少なくなると比例して利息も減るため、合計の返済額も節約できます。
住宅ローンの早期完済のために毎月の返済額を多めに設定する人も多いですが、これでは急な出費があったときに余裕がなくなってしまいますので、返済額は無理をしない範囲に設定して、余った分は貯金などして現金が準備できたら繰り上げ返済にあてましょう。
また、13年間は住宅ローン控除の対象となりますので、控除終了後にまとめて繰り上げ返済するというのも有効な考え方なので、
FPをする時に相談してみてもいいかもしれません。
確実に払える金額を設定しよう！
住宅ローンの支払いは何十年という長期間にわたって続くものです。その間ずっと家計に影響を与えるため、生活が圧迫することのない無理のない金額設定が必要です。
住宅ローンを組んだらそう簡単には契約内容を変えられないため、契約前に返済計画を立てておくことが大切です。
余裕ができればその都度繰り上げ返済を行い、合計返済額を抑えることもできます。年収や毎月の生活費との兼ね合いを考え、無理なく返済できる金額に設定しましょう。
また、家づくりの資金には何が必要かはこちらをご参照ください↓
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