こんにちわ！！ディライトホームコラム編集部です。
さて今回のお役立ちコラムは登記に関するコラムです。どんな種類の登記が必要で、どのくらいの費用が必要になるのかしっかりと理解すると、トータルの資金計画の信ぴょう性が上がり、
家造りの資金に心配がなくなります。知識として身に着けるだけでなく、お得に登記依頼ができるようになる小技もご紹介しますので実益性があります。
しっかり身に着けてお得に注文住宅を建てる為にお役立てください。登記以外にも建物以外でかかる予算の話はこちらの記事を参考にしてください。
新築住宅を購入したり、土地を買ってそこに家を新築で建てた際に時に必要になる諸費用として【登記費用】がかかります。
登記費用と一口に聞いても何の費用か疑問に思っている方もたくさんいるかもしれませんね。
今回のコラムでは不動産購入時、新築時、解体やその他の際に必要になるであろう登記の費用をそれぞれの相場費用、安くする裏技を交えて解説していきます。
目次
１ 新築物件を購入した際に必要になる登記は？
登記とはそもそも何なの？と言えば、法務局（公的な情報として）に登録する事です。
その内容の専門性の高さから司法書士の方に依頼したり、土地家屋調査士の方に依頼したりと、士業の先生に依頼します。
不動産購入時に必要な登記としては、まず購入した土地や建物は不動産所有者の変更をします。つまり自分が所有者であるという内容を登録する登記が必要です。
さらに、ローンを用いての購入であれば不動産を担保に入れる担保登録する登記が必要になります。これらの登記自体は義務ではありませんが、
不動産取引は登記優先なので登記されていなければ所有事実を証明できないので必ず登記することになります。
担保設定登記については金融機関が絶対必要とするのでこちらも絶対に欠かせません。
登記によって住宅、不動産の所有権は公的に証明され、不動産の売買などで権利を取得した時に起こるトラブルを防ぐことができます。
※所有権に関しては土地と建物別々の権利になるので戸建ての建物を買った場合は、土地の登記も欠かせません。
自分の不動産を悪用される（積水ハウスさんが騙された地面師事件が記憶に新しいですね）といったことも防げます。
基本的には登記は不動産購入とセットでアクションを起こします。タイミングとしては不動産を購入した時に当日の午前中に司法書士に依頼して権利のスキマががあると悪意の第三者に狙われるため、
権利に隙間がでないように取引日に所有権を変更する登記をかけます。購入のパターンでない登記のタイミングは登記名義人の住所や氏名が変わった時、住宅ローンを完済して担保登記を抹消するときなどがあります。
購入にまつわる登記にはいくつかの種類があります。後半で内容を解説します。
２ 新築時に必要になる登記は？
物件購入する際にも登記は必要と書いてきましたが、当然新築住宅建築時にも登記は必要で、いくつかの種類があります。
それぞれ登記タイミングが異なる上、建てる土地の取得し方によって、どんな登記が必要になる登記なのか把握している人は少ないかもしれません。
登記には完了の期限が決められているものもありますので、これから注文住宅で注文住宅の新築の購入を考えているかたは事前に必要になる登記の内容、コストを確認してきましょう。
２－１ 建物表題登記における解説
建物表題登記とは住宅を新築したタイミングで行う登記で、建物の住所、家のつくり（構造）、床面積、所有者の氏名などの情報を登録するものになります。
この表題登記は申請期限があります。建物の完成後1ヶ月以内に完了させなければなりません。レアケースですが登記されていない未登記の建物を購入した場合、
所有権取得の日から数えて1か月以内に登記申請をする必要が出てきます。
逆に、新築の際は〇〇日までに登記完了を済ませている等の条件がある場合もあるのでどこまで工事が進んだら申請できるかについても触れておくと、外部足場撤去後、
内装工事・クロス工事が70％程度完了後であれば申請可能です。
実際の例として、取得後1ヶ月を過ぎても登記は可能です。ですが法律上では申請すべき義務がある者がその申請をしなかった場合、なんと10万円以下の過料に処すると決められているので注意してください。工事の進み方についてはこちらを見て確認ください↓↓
２－２ 所有権保存登記について
所有権保存登記・・・新築の注文住宅や新築で建てたマンション、その他の土地などを購入した際に必要になる登記です。
新築戸建て住宅やマンション等の不動産を購入し、その所有権者が誰かを明示することを指します。
この所有権保存登記を行うと抵当権設定登記が行えるようになり、住宅ローンで銀行から融資を受けることができます。銀行の審査には必須です。流れとしては、土地購入⇒土地所有権保存登記をする⇒抵当権設定登記を行う⇒建物を完成させる⇒表題登記という流れです。
もともとあった不動産に関しての所有権に関わるものは所有権移転登記、新しく作った土地建物などであれば所有権保存登記となります。
これらを供えると、第三者に建物や土地の所有権を主張できます。権利が明確になるので、売買もスムーズに行えます。
２－３ 抵当権設定登記をわかりやすく
抵当権設定登記は、住宅ローンを組むときなどに建物と土地に担保権をもたせるという意味合いです。
債権側の銀行・金融機関は債務者(ローンの返済者)の返済が滞ると、返済が困難と判断される場合、手続きを行い、
土地や建物の担保権を発動し、競売にかけることが可能になります。抵当権設定登記は、金融機関指定の司法書士が行う場合もあれば、
住宅会社や不動産屋指定の秘宝書士が行う場合もあります。
２－４ 所有権移転登記について
所有権移転登記・・・上記にて少し触れましたが、不動産の所有権者が変わった際に、新たな所有者の情報を公的データベースに登録する作業のことです。
この手続きは特に期限が設けられていません。内容としては法務局に申請書、必要書類を提出するだけで完了する簡単な手続きとも言えます。
手続きを怠ってしまうと折角手に入れた不動産の権利を失ってしまうこともありえます！忘れずに申請しましょう。
２－５ 地目変更登記について
地目変更登記は、宅地以外（雑種地、畑等）で登記されている土地に家を建てると、地目(土地の利用目的)が変更されます。
そういった際に申請が必要になります。この登記には期限があります。地目変更が発生した日から1か月以内に申請を完了しないと、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。
手続きは法務局の公式データべースに登録する為、申請書類と必要書類を提出します。忘れずに申請を行いましょう。
※司法書士に一任するだけなので楽ちんです。
２－６ 建物滅失登記について
建て替えをする際、古屋付きの土地を購入して建物を解体する場合、必要になるのが滅失登記となります。
人間に例えると出生届が表題登記、死亡届が滅失登記と言えます。
住宅は基本的に登記されているので、建物を解体する際はその状況を登記記録に反映させます。
建物と呼ばれる住宅などを解体した場合に必要とされる登記の申請を滅失登記と呼びます。
これには解体業者からの解体証明書の添付が義務化されていたりするので担当者に確認してみて下さい。
滅失登記は建物を解体した日から数えて1ヶ月以内の申請が必要です。これを忘れてしまっているなんと10万円以下の過料が課せられるので注意しましょう。
万一、解体工事を行う時点で所有権者が亡くなっている事実が分かっている際は、所有権者の相続人の一人が滅失登記を行う必要があります。
３ 新築時に必要になる登記費用の相場いくら？
ここまで新築を購入する際、注文住宅を建築する際には様々な登記が必要だとお伝えしてきましたが、費用感としてどれくらい必要なのでしょうか。
不動産登記にかかるコストを大きく分けると登録免許税と呼ばれる税金（国税）と士業の方にお支払いする報酬になります。それらの金額の相場感をここで解説します。
３－１ 登記免許税について
登録免許税とは不動産登記を行う際に国に納める税金の事です。
登記する土地や建物の固定資産税評価の額に税率を乗じて算出される金額を支払う必要があります。
登記の種別によって税率は異なります。新築の場合に関係する登記の税率をまとめると以下の様になります。
※【土地】 所有権移転登記⇒不動産評価額×2.0％
※【建物】 所有権保存登記⇒不動産評価額×0.4％
※抵当権設定登記・・・住宅ローン借り入れに伴い発生する⇒借入額×0.4％
不動産評価額については、自治体の不動産評価部門の方が確認しに来て評価額が算定されます。
法務局に認められる金額感としては新築工事にかかった金額の45％～65％が目安の金額となります。
また、税率は不動産を取得した経緯・時期によって変動する場合があります。
３－２ 登記の詳しい専門家に依頼する際は・・・
不動産登記の手続きは専門知識が必須であるため、一般的には士業をもつ専門家に依頼します。
表題登記については【土地家屋調査士】に依頼します。
所有権や抵当権といった不動産に関する権利に関することは業務は【司法書士】に依頼します。
それぞれに報酬に関する法律の規定はないので、依頼をする前に必ず見積もりを取って、金額を確認しましょう。
あくまで参考の目安金額ですが以下になります。
①土地 家屋調査士の報酬
建物の表題登記⇒約7.0万円～12.0万円程度
土地の表題登記⇒約7.0万円～
②司法書士の報酬
所有権移転登記(売買の際)⇒約2.0万～8.0万円
所有権移転登記(相続の際)⇒約3.0万円～10.0万円
所有権保存登記⇒約1.0万円～5.0万円
抵当権設定登記⇒約2.0万円～5.0万円
４ 登記費用を安くすることは可能？どうすると安くなる？
不動産にまつわる登記はさまざまな登記費用が発生します。この中で法律で義務付けられ、決められている費用の登録免許税、手数料は安くして節約することはできません。
しかし、土地家屋調査士・司法書士に支払う報酬は工夫することで安く抑えることができる場合があります。
報酬額は法律上の定めがなく専門家が任意で設定するものなのでここがポイントというわけです。
同じ登記の内容でも依頼する専門家によって金額に差が生まれます。場合によって数万円単位で差が生じることもあります。
必ず複数の専門家に見積もりを取って、金額の目安を考え依頼をしましょう。ディライトホームでは提携する士業の事務所を紹介いたします。
ディライトホームからの依頼数が件数としてあるので、比較すると一見の事務所に依頼するよりは割安になっているので、相談がある場合は遠慮なくご相談ください。
グレーゾーンを攻め、登記が義務付けられていないものについて、【あえて登記をしない】という考えもあるかもしれませんが、後々のトラブルの芽となりかねないのでお勧めできません。
手続きが後々複雑になってしまう等、大きなリスクがあります。当然に登記自体は一通り済ませてください。
まとめ！
不動産を取引すると、新築購入でも新築注文住宅建築でも、中古住宅購入、マンション購入でも、各種登記が必要になります。
必要となる登録免許税や士業報酬等のあまり馴染みのない手続きやコストについて解説しました。
費用を抑えたい方は報酬に関しての見積もりをしっかりとって、登記をしない等無茶な選択することなく、必要な手続きを粛々と行ってください。
後になってトラブルを解消する為にかかるコストは節約できたと思っているコストの何倍もかかることが多いです。
また、登記には期限が定められているものもあります。できるだけ速やかに済ませられるように担当と事前相談をしっかりしておきましょう。
福島県郡山市、須賀川市、会津若松市周辺地域で新築住宅や注文住宅、デザイン住宅を検討中の方、
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