こんにちわ！！ディライトホームコラム編集部です。
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またお客様宅での見学会も随時開催しておりますのでぜひお越しいただければと思います！ハウスメーカーを検討している方、住宅会社を選定中の方は一見の価値があると思います！ぜひ遊びに来てくださいね！今なら予約来場でスタバカードorアマゾンギフト券プレゼント中なのでご予約お待ちしております！！
目次
そもそも地盤改良工事とはどんな工事なの？
今回のコラムテーマに入る前に、そもそも地盤改良工事付いて基礎知識をお伝えすると、
地盤改良工事とは建物をその土地に建てた場合に不同沈下が起きない地盤にするための改良工事のことです。
見慣れない文字でもある不同沈下に関しては、建築の用語で建物が傾いたり滑ったりしてしまう事を指します。
１ 地盤改良工事の全体概要
地盤改良の意味合いは理解できたと思いますが、実際に家を建てる上でどのように影響するのかに関して気になると思います。
そのあたりをまとめてみると、ポイントは5つで
１地盤改良工事は必ず必要なのか
２地盤改良の判定が出た場合、改良工事をしないで建設することは可能なのか
３ザックリと地盤改良工事の予算感
４地盤改良が必要な土地ってどんな土地？
５地盤改良が必要ない土地ってどんな土地？
概要をまとめるとこの3つに触れると全体像が見えると思います。見積もりを出してもらう段階になった時に地盤改良工事の費用が見られている会社、見られてない会社もあるのでしっかりと把握しましょう。
１地盤改良工事は必ず必要なのか
地盤改良工事は絶対に必要！というわけではなく、地盤調査の結果で不同沈下の可能性が高い軟弱地盤だった際に必要になるケースが多いです。しかも、建物の形と配置などの影響を受けるので、同じ土地に違う建物を違う配置で建てた場合改良判定の結果が変わる場合もあります。
２地盤改良の判定が出た場合、改良工事をしないで建設することは可能なのか
出来れば改良工事の費用を払いたくないという方も多いと思いますが、結論はイエスです。
改良判定の軟弱地盤でも改良工事をしないで家を建てる事はできます。
ですが、当然地盤の保証（20年程度5000万までの保証が付く）が、受けられないので家が傾いてしまったりするとなんの保証もないので必ず改良判定の際は改良工事を行った方が無難です。（一般的に地盤調査のみを担当している会社と、調査と工事を担当している会社では判定に違いが出ることが多いので注意が必要です）
３ザックリと地盤改良工事の予算感
住宅の見積をもらう段階になって見積もり書を見ると【地盤改良工事に関する費用は別途必要】などの文言を目にします。
施工の内容と地盤の状態次第で予算は変わりますが予算の取り方としては70～150万円程度見ておくといいでしょう。
値段の幅は一階部分の基礎面積と施工方法によって内容が異なります。
４地盤改良が必要な土地ってどんな土地？
基本的には改良判定が出たら改良工事が必要という認識でOKなのですが、具体的な内容としては
・軟弱地盤と判定された場所
・地耐力が20〜30KN/㎡以下であること
・切土や、盛土によってつくられた土地であること
・埋立地であること
・過去に周辺のエリアで陥没が起きていること
２ 地盤改良工事が必要かどうかわかるタイミング
地盤改良工事が必要か不要かの判断、また工事が必要な場合にいくら必要なのかという費用概算が見えるのは、地盤調査後です。
当然のことですが、地盤調査を依頼するにあたってはプランと敷地のどこに配置するかが決まっていないといけません。
どう配置するのか、建物の角の位置を決めないと地盤調査ができないので、プラン同様配置も検討しましょう。
かみ砕くと、【プラン決定】⇒【地盤調査依頼】⇒【調査後改良工事ありなし判定が届く】⇒【改良アリの場合は施工会社に見積もり依頼】このような流れになります！（上の図で言う8番に該当します）
プランが確定した後、請負契約を行う直前に地盤調査を行い、改良工事の内容と金額を資金計画に盛り込む必要があるのか判断しないといけません。どの会社に依頼するにしろ、新築住宅、注文住宅の建築・建設を依頼する工務店、ハウスメーカー、住宅会社等から地盤改良工事の見積を貰ったら、地番補強工事のやり方と内容を確認し、いくらかかる想定なのか問い合わせしておきましょう。
どの会社で建てるにしても地盤調査は必ず行われますので、地盤調査にかかるコストは、一般的に見積りの中に大抵含まれていますが、注意が必要なのは地盤改良工事にかかる費用【別途必要】と記載されている場合なのでそういった記載を目にしたら、担当者に確認しましょう。
では実際に地盤調査ってどんなことをするのかという部分を次項で解説します。
３地盤改良の前に必要な地盤調査とは？2つの方法を解説
地盤改良が必要かどうかを見極めるために必要な調査を地盤踏査と言いますが、具体的にどんな事をするのかを解説したいと思います。
実際に調査を請け負っている会社は調査のみを行う会社と調査と改良工事の施工を双方請け負う会社があり、
調査のみを請け負う会社は調査費用が15万程度と割高ですが、改良判定率は低い傾向があります。（ディライトホームはコチラを採用しています）調査と改良工事をどちらも受けている会社は調査費用は割安（6万円程度）ですが改良工事率は高い傾向にあります。
ディライトホームでは地盤改良工事が有る、無いで住み心地や家造りの満足度に変化がなく、
保証が付く施工体制であれば問題ないという考え方の元なるべく改良工事が出ない方が良いと考えています。
お客様にとっても70万～150万程度の予算があればワンランク上の家具家電をそろえる費用にもなりますし、
総費用が下がる事はメリットだととらえているので調査専門会社に依頼している住宅会社は親切な会社だと言えるかもしれません。
地盤調査① スクリューウェイト式貫入試験（旧スウェーデン式サウンド試験）
スクリューウェイト式貫入試験とは、重りを付けたキリを回転させて地耐力を測定する試験方式です。
キリにどのくらいの力がかかった時に貫入するか、何メートル貫入するか、岩盤層が有るか、
貫入時の音から地層を推測しつつ（砂地、砂利、石層等）地盤の強度を見極めます。
一般住宅の地盤調査と呼ばれる試験をする際はこの方法が用いられ、地下水の水位が高い場合水分が噴出することもあります。
試験器具がそれなりに大きく、車両で運搬する場合が多い為、車両が入っていけないような場所では試験不可の場合があります。
現状が田や畑の様な場所の場合も同様に器具が動かせないので測定出来ない場合があります。
地盤調査② ボーリング調査
一般的にRC造のマンションや大掛かりなビルディング等を建築する際に用いられる試験方法で、
地面に穴をあけ地層をそのままくり抜き、どの層にどんなものが含まれているかをより精緻に測定することができます。
状況の解らない埋め立て地や、液状化現象が懸念される土地でも用いられます。
４ 地盤改良工事の費用相場とは？4つの工法で比較
地盤改良工事、地盤補強工事の方法、種別と費用感について
地盤改良工事の費用については、地盤調査の結果を受けて地盤の強度を参照に示された工事の内容・方法によって異なります。
最近の新築住宅の規模で平均的な大きさ【延床（のべゆか）面積で30坪】を建物として建築する想定で工事の費用感を示します。
※沼や田んぼの埋め立て等はそもそものこの【改良】の意味する工事に含まれません。環境改善費用や造成費用等が別途必要です。現場の状況や施工の内容によっ費用感は大きく変わってくるのでご注意を。
表層改良工法という地盤改良工事の種類を聞いた事がある方は意外と詳しい方かもしれませんね！
地盤の改良工事の種類において一番安価で施工可能な工法で、
改良の範囲、内容が少なく工事費が安い場合で20万円〜40万円程度のコストで工事可能な施工方法です。
鋼管杭工法という金属の杭を打ち込んで地盤支持部分を構築する施工方法が1番費用感として高くなる傾向があり、
100万円〜130万円程度で施工することができます。
勘違いをしている方もたまにいますが、実際地盤改良工事の施工範囲は敷地全体ではなく、家が建つ部分のみに施工します。
よく、地盤を調べてもらいました（建てる家のプランが決まっていない）という方がいますが、契約前の土地に対しては調査を行うことが基本的にできないので
認識自体が間違っている可能性があります。おそらく、従前の状況調査的なお話しだと思うので、地盤調査に関してはまた別のものと考えてください。
※まれにですが、物置やカーポートを建てる場所にも施工する場合があります。
かみ砕いて言えば、60坪の大きさの土地を購入したと仮定すると、全面積60坪全範囲に改良工事を行うというわけではなく、
例えば仮に総二階40坪の住宅であれば、一階部分の面積が20坪になるので、その面積分の改良工事を行います。
同じような広さ・坪数の敷地でも、建築する新築住宅・注文住宅の大きさ・規模・形状、そして敷地内の建てる位置・場所によって、
地盤調査の結果・判断は変わる可能性があります（調査会社によっても判断悔結果が違うことがある）。
当然、調査結果に即した工事内容になるので、表の金額はあくまで目安の参考資料として下さい。
地盤改良・地盤補強工事の主な工法・やり方は4つ種類あります。現場に合わせて選定されますが、内容と費用感をまとめてみます。
また地盤改良工事はどうして工法によってコスト感に大きな差がうまれるかの解説も行います。
表層改良が安くすむなら全ての現場で表層改良工事で良さそうですよね！でもそうならない理由も当然あります。
それぞれの工法の【特徴やメリットとデメリット】解説をしていきます！新築に希望があるけど何から始めたらいいか・・・という方はこちらを参考にしてみて下さいね↓↓
- 表層改良工法
- 柱状改良工法
- 鋼管杭工法
- 砕石パイル工法
これらの工法を紹介します！
４－１ 表層改良工法とは 表層改良の地盤改良メリット・デメリット・費用感解説
【表層改良工法（浅い地中領域の軟弱地盤を補強する工法）】は、読んで字のごとく軟弱地盤の層が（弱い地盤）地面の表面から2m程度（表面の層つまり表層）の範囲でのみ存在する場合に採用され施工されます。
イメージは畑や田んぼの黒土状の性質の土地で採用されることが多い施工方法です。
深さは最大で2m程度の範囲をパワーショベル等の大型重機で掘削し、酷い土質の部分は除去し、
土を掘り起こしたところにセメント系凝固材を入れます。取り出した土をある程度戻し、戻しきれない部分は残土として処分しながら弱い地盤部分を補強します。
【メリット】
・施工期間がとにかく短い。開始から終わるまでで1日、2日で完了する。
・施工価格がぶっちぎりで一番安い。
・狭小地でも改良工事することができる。
【デメリット】
・勾配・傾斜が強い場所、地下水の水位が高く、掘ると水が出るような場所の施工は施工できない。
・施工内容への理解が高く、施工技術が求められる為、業者によっては現場が汚くなることもあります。
求められるレベルの地盤強度を確保できていないと後に家が傾いたり、不具合の原因にもなるため要注意です。
【費用感】
・表層改良工法の費用感は坪単価で1万～2万円程度、総額30万～50万程度（総二階30坪程度で）
・残土の処分代として10万程度別途かかる場合がある
４－２ 柱状改良とは 柱状改良の地盤改良メリット・デメリット・費用感解説
【柱状改良工法（コンクリートの柱で地盤を強固にする施工）】とは、地盤調査結果で軟弱層地盤の幅が2〜8m程度ある際、採用される事が多い工法です。
土をドリルで抉り出しつつ、セメント系凝固材をその穴状の所へ流し込んで地中にコンクリートの柱を設け、
その上に基礎を施工し建物を支持する形を作る改良工事の施工方法になります。
【メリット】
・表層改良工法と同様で工期が短め。2、3日で施工可能
・軟弱層の地盤の幅が広く、その軟弱地盤の下に支持する地盤がない場合でも施工できる
・表層改良が出来ない際の二番手採用が多い印象で工事価格は表層改良程には安くはないが抑えめ。
【デメリット】
・重機の乗り入れが多いのである程度敷地が広くないと施工できない場合がある。
・地中にコンクリートの柱を作ってしまい埋設物となるので土地の再利用時にリスクになる。
・「地中埋設物」の処理は砕いて撤去が基本となるため、再利用にはコストが必要になります。また、売却する際は申告しなければなりません。
【費用感】
・柱状改良工事の費用感は坪単価で2万円～3万円程度、総額50万～100万程度（総二階30坪程度を想定）
・残土が宅地内処理できない場合は残土処分が3万円程度出る場合がある
４－３ 鋼管杭工法とは？ 鋼管杭の地盤改良メリット・デメリット・費用感解説
【鋼管杭工法（鋼管杭を打設機で地中に貫入させる構法）】とは通称パイル工法とも言います。この施工方法は鋼管杭を打設機でガンガンと地中に打ち込む施工法です。
地中の内部5〜10mの部分に軟弱層地盤が有る際に施工されます。
上記の表層改良工法や柱状改良工法よりも補強としては優秀です。
一般的に注文住宅、戸建て住宅よりも規模が大きい建物や一般建築物、公共建築物などで採用されることが多いです。
【メリット】
・地盤の補強効果としては最も強い強度を誇る。
・支持層構築という観点で行くと、深度10ｍほどの深い地点まで支えることができる（都内のビルなどは極太のパイル工法で何10メートルも補強する）
【デメリット】
・当然、見積もり的には一番高くなることが多いので一般住宅での採用率が低い
・軟弱層地盤の下部に支持地盤が無いと施工できない
・施工中の打突音がかなりの騒音である為、工事場所、エリアが閑静な住宅街などの場合はクレームが起きやすい
【費用感】
・鋼管杭工法の工事の費用感は坪単価で4万円～6万円、総額で100万～200万程度（総二階30坪程度を想定）
４－４ 砕石パイル工法（エコジオ工法、ハイスピード工法）とは？ 砕石パイル工法の地盤改良メリット・デメリット・費用感解説
【砕石パイル工法（砕いた天然石を地中に詰め込み形成した石柱（パイル）で地盤を補強する工法）】とは、エコジオ工法と呼ばれたりハイスピード工法と呼ばれたりと改良工事の施工を行う会社によって呼び名が違います。
工事の概要はケーシングと呼ばれる枠を土中に押し込み、その中に細かく砕いた砕石・砂利を圧送して柱状にし、
土中に砂利の柱を構成して建物の基礎を支持させる工法です。
砂利の柱を構成して、施工するのがポイントで、柱状改良工法と工事内容を比較すると解りやすく、
柱状改良工法で構成するコンクリートの柱は地中埋設物の扱いとなってしまうのに対し、
砕石パイル工法で構築する砂利の柱は地中埋設物とならないという大きなメリットがあること、
【土地の価値を下げない】大きな強みがある工法です。
【メリット】
・再利用の際、地中埋設物の扱いを受けない為、土地の価値が下がらない
・柱状改良に比べて安く施工できることが多い
・湿気っぽい土地、掘削すると水が湧きやすい場所でも施工可能である
【デメリット】
・地盤調査の結果で軟弱層地盤の幅が広すぎると施工不可能なことがある
・施工するエリアによっては施工業者がいない、もしくは限られた施工業者しか施工できない
※郡山、須賀川を中心としたエリア福島県内であればサムシングさんという会社さんで施工可能です。
※ディライトホームではサムシングさんと提携しており、改良工事は全てお願いしております。
まとめ
柱状改良工事で地盤補強をしてしまうと、地盤の補強工事前の埋設物が全く無い状態へ現状復帰することは不可能になります。
砕石パイル工法での施工であれば土地を売却する際や再利用する際にも障害になりません。
【地中埋設物を作りたくない・残したくない】【土地の不動産価値を下げたくない】場合は、砕石パイル工法一択になります。
※施工価格も柱状改良工法や鋼管杭工法より安くてなることが多いので表層改良で改良不能の場合はこちらがお勧めです。
【費用感】
・砕石パイル工法の工事費用感は坪単価で1.5万円～2万円程度、総額40万～万程度（総二階30坪程度を想定）
・残土が宅地内処理できない場合は残土処分が3万円程度出る場合がある
施工会社でも特化した部隊をを持っている会社であれば当然安く仕上がりますし、一番おすすめの方法なのでまずは施工可能か問い合わせてみましょう！
ちなみに、弊社ディライトホームでは、砕石パイル工法のプロフェッショナル【サムシング】さんと提携しておりエコジオ工法を取り入れています。
地盤調査の結果で改良判定が出てしまった際はディライトホームではエコジオ工法をお勧めしています。
サムシングさんのページはこちら↓
まとめると費用感としてはこんなイメージになります。
なるべく無駄な改良工事が出ないように調査のみの会社に依頼し、表層改良もしくは砕石パイル工法で施工するのが良いと思います。
| 工事の種類 | 費用相場 | 坪単価 |
| 表層改良工法 | 30万～50万 | 1万～2万 |
| 柱状改良工法 | 50万～100万 | 2万～3万 |
| 鋼管杭工法 | 100万～200万 | 4万～6万 |
| 砕石パイル工法 | 40万～70万 | 1万～2万 |
４ 地盤改良・補強工事のチェックポイントとは？5つ紹介
地盤改良・補強工事は、1番安価に収まった想定で表層改良工事可能だったとしても最下限で20万円以上のコストが必要になります。
住宅計画は全体の金額が大きいので、20万ぐらいは・・・と思ってしまうかもしれませんが、
冷静になってみると20万円は大きい金額です。しっかり把握しつつ計画が恙なく進めることが肝要です。
仮に資金計画が甘く、予算がショートしてしまった場合は【叶えたかった〇〇を諦めた】とか、【外構工事を未施工のままで済むしかない・・・】とか、
何かを我慢し、制限しなければならなくなってしまう可能性があります。全体の資金計画の中しっかりと予算取りを行い、余裕を持った計画を建てましょう。
そのためのポイントを解説します。
１地盤改良工事は必ずする必要はない
地盤改良工事の施工は、必ず行う必要のある工事ではなく、地盤調査の結果次第で軟弱地盤層の判定がある場合の弱い地盤層の補強に必要なものです。
新規で購入する土地の場合や、先祖代々の土地に建て替えする場合等、選ぶ場所、土地、建てる建物の形状によって地盤改良工事が必要ない場合は、
予算取りしていた資金は浮きます。
【建物を新築する土地の市区町村名 地域名 地盤調査】でネット検索してみると、
過去に行われた地盤調査のデータを公開している情報が得られる場合があります。
地盤調査会社によっては地盤マップというシステムへの登録があって、履歴を見せてもらえる場合もあります。
確認して改良工事が出にくいエリアを選定するのも一つです。
２地盤が軟弱な傾向にあるエリアを把握する
水害にさらされることが多い地域や場所、また川のそばにある地域は、軟弱地盤が多い傾向にあります。
【購入した土地の市区町村名 地域名 ハザードマップ】でWEB検索すると、地方自治体が作っている浸水想定エリアのマップが確認できます。
絶対に確認してみて下さい。※浸水に関しては火災保険に関しても影響が出るので総費用を考える場合は特に意識してください。
また、そのエリアを実際に歩いたり車でドライブしてみると、電柱の傾きや、地名に水や蛇にまつわる名前がついていないか等々をチェックすると地盤が弱いエリアか解るかもしれません。
担当の不動産屋や住宅会社の担当者に問い合わせてみると、【この辺のエリアは地盤が弱い】とか【改良工事が比較的で安い】等の情報を貰える場合もあります。
建築する土地を確定する前に一度確認してみる事をおすすめします。
さらには、依頼する住宅会社によって、地盤に対する考え方が違うので施工方法のおすすめが違う場合もあります。
是非確認してみるといいでしょう。
３施工会社によって施工費用が異なる
施工内容によって工事価格は大きく違いが出るとお伝えしてきましたが、当然施工会社によっても費用感は大きく異なります。
住宅会社によっては地盤改良の施工を提携している会社をありますので提示された地盤改良工事に納得できない場合は担当者に尋ねてみるといいでしょう。当然、住宅会社を通しての依頼になると思いますので、相見積もりを依頼するなどしてくれているのか確認してみるのも良いでしょう。
４地盤に関する資料を閲覧できる場合がある
施工する住宅会社が地盤に関する情報ネットワークに加盟していいると、
エリアごとで調査された地盤データの閲覧ができる場合があります。
土地選定をする際の参考になることもありますのでそういった知識も覚えておくといいでしょう。
とはいえ、近隣で改良判定が出ていない＝該当の土地で改良工事が出ないではないので注意が必要です。
５地盤改良工事の予算を確保しておく
家造りの予算を確認する際に総額を安く見せるために地盤改良の工事費を見込まない見積もりを出す会社もありますが、
用意していない計画で改良工事が出てしまった場合、手出しが必要になったり、融資が不能であれば住宅計画自体を小さくするか、
予算を大きくしなかればならなくなります。
改良工事が出るかもしれないので70万～100万程度の予算を含めておくと安心できると思います。
騒音や粉塵等の近隣トラブルに気を付ける
施工の方法によっては騒音や粉塵等の近隣トラブルが起きる可能性があります。
地鎮祭の際などに近隣への挨拶をしっかり行い周辺に周知することが重要です。
埋蔵文化財エリアなど特殊な事例についても解説
土地によっては埋蔵文化財エリアに指定されている場合があります。
埋蔵物の保護の観点から勝手に調査できない場合もあるので、取引によって取得する土地の場合は、
不動産屋にしっかり工事可能なエビデンスを求めておくのがベターです。
最後に・・・
いかがでしたか？地盤改良補強工事のコストは新築する建物の形、構造、配置、規模、内容によって大きく変わります。
1番安価で施工できる表層改良工法だったとしても、総二階の40坪の住宅で30〜60万円程度は予算が必要です。
逆に1番施工費用が掛かってしまう鋼管杭工法を採用して地盤改良補強工事を行うと差額で120〜150万円程予算が必要です。
一旦、地盤調査についてもその会社が何を考えているか一つ確認してみるのもいいかもしれません。
地盤改良工事を自社で行うタイプの会社に地盤の調査依頼をすると（調査も施工も行う会社）地盤改良の判定が出やすいというデータもあります。※個人的な見解です。
住宅業界の深い闇、信じるか信じないかはあなた次第的なお話なので、調査専門の会社に依頼をしている会社はある意味まっとうな感覚なのかもしれませんね！※ディライトホームは調査専門の会社に依頼しています。
地盤改良工事は、何のためにするのか、と言えば新築を建てた後、長期に渡りて安心して暮らせる家であるように、住み継いでいける家であるようにという思いが込められるものです。
安い、、、といっても表層改良工法が必ず選択可能なわけではないのでご注意ください。
新しい家で、新しい生活が始まった後、建物が傾いたりしたら大変です。未然にトラブルを回避する為に適切な改良方法を選ぶことが重要で、
おすすめする進め方は、地盤調査専門の会社さんに（改良工事の施工はしない）地盤調査依頼して、
それでも改良工事が必要の判定が出てしまった場合、砕石パイル工法で改良工事を施工するというのがオススメです。
福島県須賀川市出身で、山形県で住宅営業のキャリアを10年ほど積み、地元でデザイン性の高い注文住宅を提供したいという思いから
2021年7月から福島での営業開始。2022年3月に株式会社DELiGHT HOMEを創業。
おしゃれな家を建てている会社ってどこかな？と言われたら一番最初に名前が挙がる会社を目指し日々奮闘中。
福島県、郡山市、須賀川市、会津若松市周辺地域で新築住宅や注文住宅、デザイン住宅を検討中の方、建て替え、土地購入からの方、リノベか新築か検討している方、ローンの相談、建てたい家の相談はぜひディライトホームにご相談ください！
モデルハウスに来場いただければ他には無い提案が沢山あると思います！！自由設計で建築家と建てる家をぜひご検討ください。
自分達だけの素敵なマイホームを実現しましょう！！
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