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【住宅ローン】住宅ローンが通らない驚きの理由11選!対策について徹底回答!

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こんにちわ!!ディライトホームコラム編集部です。
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お洒落な家に住みたい方はもちろん、建て替えの方、ローンについて気になっている方、ラグジュアリーな家が好みの方、アウトドアリビング、ガレージハウス等々やりたいことがある方、
ぜひモデルハウスの見学やお客様宅で見学会にお越しいただければと思います!ハウスメーカー検討している方は一見の価値があるのでぜひ遊びに来てくださいね!!
素敵な注文住宅検討のヒントになればと思いますので、検討中の方、土地探しからの方、建て替えの方、ローンについて疑問や質問、心配がある方は遠慮なく、ディライトホームに予約来場ください!

注文住宅を建てる際に一部のキャッシュで建てられる大富豪を除いて、大多数の人が住宅ローンを利用します。
そんな住宅ローンですが、審査に通らないケースは約35%くらいあるので少なくない確率です。
住宅ローンが通らないと、家づくりの計画そのものを大きく変更しなければならず、数年単位で中断や諦めることになる場合もあるかもしれません。
このコラムは住宅ローン審査が通らない場合の考えられる理由と対策を徹底解説します!

頼りになるSUUMOさんの記事はコチラ

【住宅ローンの審査に通らないかもしれない…】と心配している方、お悩みの方は、最後まで読んでいただけると幸いです。

【この記事のポイント】
● 何を審査されるの?~押さえておきたい住宅ローン審査の基準~
● そうだったのか!~住宅ローンの審査が通らない理由はこれだ~
● プロにお任せ!~住宅ローンの審査を通す為にこの対策を~

INDEX
1 住宅ローンは何を確認するの?
2 住宅ローンの仮審査(事前審査)に通らない理由7選
3 仮審査に通っても、住宅ローンの本審査に通らない事がある?!そんな時の原因4選
4 住宅ローンの必勝法!仮審査や本申し込みで落とされないための対策10選
5 住宅ローンの仮審査に関するよくある質問
6 まとめ

1 住宅ローンは何を確認するの?

そもそも金融機関は住宅ローンの可否をどこで審査しているのでしょう?基準はどうなっているのでしょうか?
主な住宅ローンの審査基準は、以下にまとめます。
※仮審査も同様の基準です。

年齢 20歳以下は通りません
住所 持ち家なのか賃貸なのか一応見る感じです
年収 世帯で600万以上であれば審査の厳しい金融機関でも通りやすくなります
勤務先 上場企業、外資系企業、公務員などは優遇されます
勤続年数 仮審査は1年経過した想定で勤続年数9ヶ月くらいから見てくれますが基本1年必要です
社保/国保 会社の体制を確認する目的です
借入の有無と額 個人での借り入れ額を見ます 車、ブライダル等は見えますが、奨学金は金融機関には見えないです
借入希望額 世帯年収の7倍以下なら基本的にセーフです 金融機関によっては9倍まで行けるところもあります
購入物件情報 土地などに担保価値が有るかを確認します

これらはあくまでも必須的にどの金融機関でも確認する項目です。金融機関にごとにさらに細かく確認するケースも当然あるので、一般的な審査基準とご理解ください。

2 住宅ローンの仮審査(事前審査)に通らない理由7選

住宅ローンの審査は、仮審査と本審査の2段階です。
土地などを探したり、メーカーを決める前に基本的に仮審査が通っていて予算が見えている状態にすることで、
家造りのイメージもクリアになります。当然仮審査が通過していないと本審査に進むことはできません。

住宅ローンの事前審査に通らないよくある事例をまとめました。以下7点の理由を詳細に解説します。

転職したばかりである、もしくは転職後の勤続年数が1年未満で著しく短い
審査にあげた以外での申告外の他社の借入がある
年数が短く、完済時の年齢が規定年齢を超えている
個人事業主で決算が3期分無い、もしくは収入が不安定である
既存の借り入れの返済に関する滞納歴がある(続いている)
借入希望額が所得に対して極端に多い
カードや携帯電話等の通常個人情報に出てくるような内容の返済実績がない(ピュアホワイト、スーパーホワイト)
これらがよくあるケースです。順番に解説していきます。

【転職したばかりである、もしくは転職後の勤続年数が1年未満で著しく短い】
転職自体の扱いが審査にマイナスということではありませんが、転職回数が気になるくらい多いとか転職後の勤続年数がとても短いと職を転々としているイメージを持たれ審査が厳しくなります。
ただし、グループの統合や転籍等で保険証が切り替わり、結果的に見ため上の勤続年数が短くなる場合は審査でマイナスとならないので、転職した理由を必ず担当者から金融機関に伝えてもらいましょう。
また、看護師や理学療法士、薬剤師、医師等の国家資格職で勤め先が変わる場合は【ヘッドハンティング】とみなし1年未満でもNGにならないケースもあります。

【審査にあげた以外での申告外の他社の借入がある】
住宅ローン以外に借入がある場合でも収支のバランスが問題なければ住宅ローンの審査では問題がありません。(借り入れが多いと審査が不利になるケースはあります)
一番まずいのは、申告外の借り入れが金融機関からの指摘で解ってしまった場合です。これは相当に金融機関の心証を悪くします。
基本的に銀行やJA、ろうきんさんなどの金融機関の審査では、年収と年間返済額のバランスを重視するので、借り入れがある事は前もって内容を含め全て話してください。

【年数が短く、完済時の年齢が規定年齢を超えている】
住宅ローンの返済期間は35年が最もポピュラーですが、最近は労働年齢もどんどん上がっているのでその影響か、40年や50年という商品も出てきました。
完済時の上限年齢は各社でまちまちですが80歳~82歳に設定されていることが多いです。
そのため、40歳を超えている方は融資の返済期間が短くなり、月々の返済金額が高くなります。このバランスと退職後の所得状況をみてバランスが悪いと審査否決となる事があります。

【個人事業主で決算が3期分無い、もしくは収入が不安定である】
個人事業主は、一般的な金融機関で審査をすると会社員よりも厳しく見られる傾向があります。
先ず、大体の金融機関の審査項目として決算3期分が必要です。※須賀川信金さんでは2期分でも審査してくれます。
また個人事業主で収入に波があって不安定な場合は住宅ローンの審査に通りにくくなります。
なお、審査機関が個人事業主の方に対して【安定している】と認める基準は、確定申告が3期連続の黒字を叩いているかになります。
個人事業主は、経費や税金のバランスを整えるために、あえて赤字の申告をあげるケースもないとは言えません。
住宅ローンを組む予定がある人は、確定申告の内容を金額は大きくなくていいので黒字にしておきましょう。

【既存の借り入れの返済に関する滞納歴がある(続いている)】
既存の借り入れ(スマートフォンの分割払いや消費者金融の借り入れ、車のローンなどや税金)に滞納履歴がある場合、審査が非常に厳しく見られます。
その中でも、3回連続で遅れや滞納が続いていると個人情報に傷がついているという判定になってしまいます。
仮審査を依頼して、即日や2日以内に否決(NG)の連絡がきた場合、過去の遅延や滞納履歴が関わっている可能性が高いです。
このケースはいわゆる【ブラックリスト】という状態で、完済から傷がひどいと最長で約10年間住宅ローン等のローンが組めない事態も起こりえます。
そのため、返済はなるべく滞納が無いように注意してください。

【借入希望額が所得に対して極端に多い】
一般的に、融資の判断基準として7倍までは適正と見られることが多く、年収に対して10倍以上を借入してしまうと返済が厳しくなると言われています。
また、福島県内の金融機関独自のルールで5000万円を超えると審査が厳しくなるという所もあるので特性を見極める必要があります。
融資額の減額や審査自体が否決となる場合もあるので目安を参考に融資金額を決めましょう。
また、リノベする際などでは購入物件の価格、リフォームを含めた工事費用の総額よりも、大分多い借入希望額で審査を受けた場合、減額回答や否決となることも大いにあります。
住宅ローンの借入希望額は担当と相談した上で予定金額+200万程度の余裕をもって審査を受けましょう。

【カードや携帯電話等の通常個人情報に出てくるような内容の返済実績がない(ピュアホワイト、スーパーホワイト)】
クレジットカードなどの分割払いやカード払いを全く使わないキャッシュ至上主義、現金主義の方もたまにいますが、最近ではそういう方は非常に少なくなっています。
住宅ローン審査に金融機関の登録情報に全く実績がない方は信用が低くなる傾向があります。
電子マネーの普及やクレジットカードでの支払いはポイントがついたり、現金で払うよりもお得なことが多いので、【何かクレジットカードを使えない(使わないのではなく)理由があるのではないですか?】と金融機関は疑って考えるからです。
返済実績として、光熱費(ガスや電気)や車のローン、家賃などをクレジットカードで支払い、ライフスタイルに活かしつつクレジットヒストリー(クレヒスともいう)を積んでいくことが重要です。

3 仮審査に通っても、住宅ローンの本審査に通らない事がある?!そんな時の原因4選

仮審査が無事に通過すると順調にいくと本審査に進むことになります。
本審査では建てる家の情報や、土地情報などから納税のチェック、健康状態(告知事項など)もチェックポイントになります。
このように、事前審査と審査では内容の濃度に大きく違いがあるため、仮審査を通過した=本審査もOKではありません。
仮審査に通っているのに住宅ローンの本審査が通らない場合のよくあるパターン4点を解説します。

仮審査の申告内容が間違っていた
仮審査から本審査までの間に予告なく転職した
土地の担保価値が想定よりも低い
持病があったり、ガンになってしまった等健康状態に問題がある

このようなところが大まかな理由になります。順番に解説していきます。

【仮審査の申告内容が間違っていた】
仮審査を通した時に、金融機関の方のチェックがなされない内容例えば、婚姻関係にあるか(住民票の提出はしないので未婚のまま夫婦として審査してしまった等)なども本審査で事前審査の内容を詳しく再審査することになります。
事前審査での申告していた内容と大きく相違する部分があった場合は、金融機関としては融資判断を慎重にする傾向がたかいです。
例えば、事前審査を通してから本審査を出すまでの間に消費性の高い消費者金融(アコム、プロミス、レイク等)で新たな借入をしたり、
税の滞納があったりすると金融機関からの信用が毀損し融資が下りなくなる結果を招きます。
本審査で落ちた場合は仮審査通過から本審査申し込みまでに変化がなかったかを確認しましょう。原因を特定できるかもしれません。

【仮審査から本審査までの間に予告なく転職した】
上に書いた通り、事前審査が通ってから本審査までの間に状況の変化があると本審査は通らなくなります。転職についても同様です。
グループ会社へ転籍する場合や、同業他社へのヘッドハンティングなど、上で書いた内容の場合は影響が出ない場合もあります。
給与の金額自体に変化がない場合でも、転職は基本的に住宅ローン審査においては【リスク】です。
転職することで年収が変動すると全ての調査がやり直しになると思っておきましょう。また【このまま転職を繰り返ないですか?】と銀行さんは懸念事項と捉えます。
転退職は住宅ローンの審査において大きな影響を与えてしまうことを理解しましょう。

【土地の担保価値が想定よりも低い】
建物を建てる土地の内容が市街化調整区域の物件だったりするパターンや、古い建物のリノベで再建築不可物件の場合など、銀行が融資の健全性を守るために保持したい【担保価値】が低い物件と見られてしまうと、本審査で落ちる場合があります。
担保は、融資する代わりに保険として支払いが困難になった際、物件を差し押さえられるようにするもので、抵当権を設定します。債務者(借り入れする人)が返済不能の際、物件(この場合土地と建物)を換金し返済に充てられるようにすることを指します。
つまり、担保価値が低いということはもしもの時に回収できる額が少なくなるといえます。
このように、担保価値が低い物件は仮審査の時点で判明する場合もある一方で、仮審査時から土地が変更になったりしている場合、契約後に発覚するケースも実際あります。
こういった場合、住宅ローンを申し込んだ方が原因ではなく、建築用地の問題で本審査に落ち、住宅の建築を再検討しなければならないケースもありえます。

【持病があったり、ガンになってしまった等健康状態に問題がある】
本申し込みでは団体信用生命保険(団信)の加入に必要な告知事項の書類を記入します。
告知事項説明書に記載されている病気の場合、本審査が通らないケースがあります。
定期的に飲んでいる薬が有ったり、治療等をしている事実がある場合は仮審査の段階で担当に話しておく方が良いでしょう。
また、健康状態に関する告知は本人の自己申告ではなく、金融機関の書面に記載の事実に該当するかのみがポイントになるので注意してください。

4 住宅ローンの必勝法!仮審査や本申し込みで落とされないための対策10選

住宅ローンの仮審査を行う前に事前準備をして、審査に落とされない様に対策を取りましょう!

金融機関が確認する個人信用情報(CIC、JICC、KSC)を先に確認する
頭金が出せるのであればです計画を立て、借入額を少なくする
フラット35やワイド団信等の審査緩めの所から仮審査を始める
親御さんが現役であれば親子リレーローンを利用し見込みの世帯年収を増やす
金融機関はたくさんあるので固執せずに通りやすい所で審査する(JA、ろうきん、信金などは通りやすい)
住宅ローンを計画する2年前あたりからクレジットヒストリーを構築する
他社の借入がある場合、おまとめローンや完済条件で申し込む
融資実行まで転職、新たな借り入れは絶対避ける
物件を見直す
申告内容の食い違いや虚偽は当然避ける

 

【金融機関が確認する個人信用情報(CIC、JICC、KSC)を先に確認する】
個人信用情報に不安がある(滞納してたかもしれない等)場合は、個人信用情報を審査前に確認しましょう。
個信は、CICやJICC、KSCなどの国が認めている機関に依頼して開示します。
審査をする前に、金融機関からどう見えるかを確認するといいでしょう。具体的な対策では、信用情報が傷付いていないか確認しておくことで、現状を把握できます。
クレジットカード払いで1000円程度で取れるCICをまずチェックしてみましょう。

【頭金が出せるのであればです計画を立て、借入額を少なくする】
頭金を多め準備すると総合的に借入額を減らすことができます。
金融機関が判断するポイントとしては、申込者の属性(職種や勤め先、年収等の情報)、購入物件の担保価値などにおいて良くない情報だった場合、
リスクを補うためには、頭金が多めあると金融機関の目から見てリスクが低くなるので融資額を減らすことが重要です。

【フラット35やワイド団信等の審査緩めの所から仮審査を始める】
融資が初めから難しそうな方の場合は、初めから地銀などは攻めず、フラット35やろうきん、JA等の審査が通りやすい所から審査を始めるのが有効です。
健康状態に心配がある場合は、ワイド団信があるメガバンクなどで審査するといいでしょう。auじぶん銀行が住宅ローンとしては強いです。
また、フラット35は団信加入義務がないので、健康面の不安がある方はワイド団信を扱っているところかフラット35を検討しましょう。
※団信が入れない場合は外掛けの生命保険で対応したりも可能です。

【親御さんが現役であれば親子リレーローンを利用し見込みの世帯年収を増やす】
見込みの世帯年収が増えると融資額が大きくできる場合があります。
親子リレーローンはそんな時に使います。二世代に渡って返済するローンで、返済期間が短くなって月々の支払いがきつい場合や、見込み年収を増やしてより大きめの金額を借り入れできるようにする効果があるだけでなく、
健康上の理由によって団信が加入できない場合に子供世帯でが補完できる特徴があります。
50代の方で子世帯と同居、子世帯が社会人になっている、等の場合は有効です。二世帯同居などの場合は親子リレーローンも検討しましょう。

【金融機関はたくさんあるので固執せずに通りやすい所で審査する(JA、ろうきん、信金などは通りやすい)】
住宅ローンの仮審査で落ちたもしくは減額回答だった場合は、金融機関を変更しましょう。
金融機関の審査基準は各銀行、信用金庫、JA共通している部分も多いですが、独自に審査する機関もあります。
例えば、転職後の勤続年数が1年未満だったとしても、転職先が地域優良企業で地域密着型の金融機関に相談すると融資を有利に進められたりとか、
個人事業主であってもメインバンクとして使っている金融機関だから融資してくれたりなど、
万が一審査で落ちてしまった際は、複数の金融機関で比較と検討をしつつ、再チャレンジするのも対策の1つといえるでしょう。

【住宅ローンを計画する2年前あたりからクレジットヒストリーを構築する】
クレジットヒストリーとは、クレヒスなどと略されるクレジットカード等の使用履歴のことです。
たとえば、頻繁にクレジットカードで大きい金額の買い物をしていたり、逆に全くデータが無い場合はPW(ピュアホワイト)の扱いになってしまい審査にマイナスです。
ガスや電気などの光熱費や車のローン等毎月確実動かすお金に関してはクレジットカードを使うと良いです。ポイント思付くのでお得ですね!

【他社の借入がある場合、おまとめローンや完済条件で申し込む】
他社から既存で借入がある場合は、事前完済してしまうのも手です。
でもすぐに現金が無い場合などは、住宅ローンにまとめてくれるサービスがある金融機関もあるので、
おまとめローンを使うのも有効です。そもそも、事前完済してから審査ですと通らなかったときに大きいダメージになるので、
完済条件で融資申し込みするのも良いですね。
前述したように、既存の借入がある場合、毎月の返済負担額が増加するので、住宅ローン返済が厳しいと金融機関に懸念されるかもしれません。
仮に審査が通っても、借入希望額から減額回答となるケースも当然あります。他社の借入はなるべく増やさない事が肝要ですね!

【融資実行まで転職、新たな借り入れは絶対避ける】
上でも書きましたが、転職や新たな借り入れは条件変更と呼ばれるものになり、住宅ローンの審査にとっては大きなマイナスです。まずは融資実行されるまで変更が出ない様に気を付けましょう。
融資実行後の転職は、金融機関からヒアリングがある場合もあります。
金融機関側からすると収入の変動が考えられるので、融資実行直後の転職は信用を揺るがす可能性があります。
調査対象となると後々ややこしいので注意が必要です。
転職は融資実行の前後の時期はなるべく避けていただきたいです。

【物件を見直す】
上で書いてきた通り、購入不動産物件の担保価値が低いと判断されると融資が難しくなります。事前に購入する土地についてしっかりと調べて、あらかじめ金融機関担当者に相談しておくといいでしょう。
融資が困難な場合は物件自体を見直し、さらに建てる建物の物件も調整するといいかもしれません。確実に融資を受けられる内容にまとめることが重要ですね。

【申告内容の食い違いや虚偽は当然避ける】
金融機関に提示する情報が間違っていた場合、虚偽の申告をされたと認識される場合があります。誤解されない様に正しく解りやすい内容にしましょう。
虚偽申告があった場合は、当然金融機関は審査を通さないので気を付けて下さい。
特に、団信の告知事項に虚偽があった場合は融資実行後に契約違反と判断された場合、融資金の一括返済を請求される場合もあります。
その上、もしもの時に保険が下りなかったりします。住宅ローンの審査を受ける際は申告内容を正確に記載しましょう!

5 住宅ローンの仮審査に関するよくある質問

 

最後に、住宅ローンの審査に関するよくある質問についても紹介しておきます。

住宅ローンの審査で通りそうもない条件でも通った人の例ってあるの?
住宅ローン審査にどうしても通らない場合の最終手段はある?
住宅ローン審査に落ちた時、通らない理由って教えてくれるの?

 

【住宅ローンの審査で通りそうもない条件でも通った人の例ってあるの?】
ここまで書いてきた通り、住宅ローンの仮審査を通す基準は金融機関ごとに違いますが基本は【リスクとのバランス】が非常に重要です。
申込者の方自体の属性や状況が良くない状態であっても、実家が有名な資産家だったり、特定の銀行を事業用資金のメインバンクにしている場合などは付き合いから審査に通りやすくなったりする場合があります。
その他、何かのプラスの材料によって審査に通るケースもあります。3年計画位で毎月積み立てをコツコツしている証拠を出すのが効果的だったケースもあります。

【住宅ローン審査にどうしても通らない場合の最終手段はある?】
住宅ローンが100%通ります!という金融機関は当然ありませんが、フラット35やメガバンクは比較的審査が通りやすいです。
大東銀行さんのMG保証という制度は個人情報が多少傷ついてていても融資を通す(その代わり保証料が高め)ので最後の最後は検討してもいいかもしれません!

【住宅ローン審査に落ちた時、通らない理由って教えてくれるの?】
基本的に通らなかった理由は、当然原則教えてもらえません。
審査基準は非公開ですし、結果のみの判断しかないのが現状です。
個人情報に問題があった場合はNGの回答が速いので解る情報としてはそこです。
通らなかった場合は個人信用情報とを参照にこれまでの履歴を確認し、原因を分析して対策して再チャレンジしましょう。

6 まとめ

いかがでしたか?家造りの第一歩は住宅ローンの仮審査からですね!資金計画のための参考値をしっかり把握することで家造りにかけられる予算をしっかり把握して
素敵な家を建てられるように準備していきましょう!

福島県、郡山市、須賀川市、会津若松市周辺地域で新築住宅や注文住宅、デザイン住宅を検討中の方、建て替え、土地購入からの方、リノベか新築か検討している方、ローンの相談、建てたい家の相談はぜひディライトホームにご相談ください!
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