COLUMN

【家づくり】家づくりで必ず覚えておきたい建蔽率と容積率の解説!

最終更新日:

こんにちわ!!ディライトホームコラム編集部です。
寒い日も増えてきました!
ディライトホームでは福島県、郡山市、須賀川市、会津若松市を中心に建築家と建てるフルオーダーの注文住宅のご提案する工務店(ビルダー)です。
お洒落な家に住みたい方はもちろん、建て替えの方、ローンについて気になっている方、ラグジュアリーな家が好みの方、アウトドアリビング、ガレージハウス等々やりたいことがある方、
ぜひモデルハウスの見学やお客様宅で見学会にお越しいただければと思います!ハウスメーカー検討している方は一見の価値があるのでぜひ遊びに来てくださいね!!
素敵な注文住宅検討のヒントになればと思いますので、検討中の方、土地探しからの方、建て替えの方、ローンについて疑問や質問、心配がある方は遠慮なく、ディライトホームに予約来場ください!

さて!今回のコラムは建ぺい率と容積率についての紹介です!
自分の気に入った土地を見つけ、家族構成や生活様式、自分の趣味をとことん詰め込むことのできる住宅の作り方を注文住宅といいます。
注文住宅は自由度が高く、デザイン性も確保することが出来るため福島県の郡山市や須賀川市においてもたくさん施工されており人気ですが、自由度が高いというだけで、規制や法律を無視して何をしてもよいということではありません
建てる土地の周辺に過ごす方たちが安全かつ安心して生活できるように、注文住宅に限らず家を建てる際には土地に対して建物を建てることのできる大きさが決まっています。
これが建蔽率と容積率と呼ばれる決まり事(建築基準法)です。
このコラムでは、これから住宅を建てようと考えているうえで欠かせない建蔽率と容積率について、これだけ覚えておけば良い!という基本的な知識を紹介していきます。

併せて読みたい家づくりの基礎知識はSUUMOさん参照に・・・

家づくりの知識 法律編

 

建蔽率と容積率って何が違うの?

「建蔽率」と「容積率」は建築基準法によって、それぞれの土地ごとに割合が定められています。
建蔽率も容積率も「土地の広さ」に対する「建物の大きさ」を法律で規制しているということですが、具体的に何が違うのかを理解していないと、土地に対して建物がどのような形で建てることが出来るかなどの想像が出来ないものです。

建蔽率とは、「敷地面積に占める建築面積の割合」のことをいいます!
計算の方法としては、想定している建物の建築面積を建てようとしている土地の敷地面積で割ることで割合を出すとが出来ます。ここでの敷地面積とは土地の広さのことを指し、建築面積とは平面図などの建物を真上から見たときの面積を指します!

容積率とは、「敷地面積に占める建物の延べ床面積の割合」のことをいいます!
計算の方法としては、想定している建物の延べ床面積を建てようとしている土地の敷地面積で割ることで割合を出すことが出来ます。
延べ床面積とは、建物内のすべての階の床面積を合計した面積です。延べ床面積は建築面積と同様に平面図などの建物を真上から見たときの面積のことを指します!
容積率は建物の広さを立体的にわかるようにするための割合で、平面的な面積で判断して割合を出す建蔽率とはここが違います
また、容積率を考えるときに、ここも床面積に含めるの?という疑問が多いです。具体的には玄関やバルコニー、ベランダやロフト、地下室やビルトインガレージなどは延べ床面積として扱われません!(条件によっては床面積に含まれることはありますが…)

郡山市や須賀川市は広い土地が多いため、これらの土地で考える際には建蔽率と容積率に気を付けながら建物を考えることが重要です!

↓図面付きの詳しい解説も

注文住宅でよく聞く用語集解説!vol.9 建ぺい率とは?

建蔽率と容積率の組み合わせが肝心!

建蔽率と容積率の説明をしましたが、住宅を考える際にはこれらのどちらか一つを守れば良いというわけではありません
建物の形や大きさ、建物に対してどのように土地を利用することが可能となるかは、建蔽率と容積率のそれぞれの割合の組み合わせによって決まります。

例として、建蔽率が60%容積率が150%と定められている80坪の土地を利用するとします。
建蔽率:80坪×60%=48坪
容積率:80坪×150%=120坪
このように計算することで48坪が建築面積の上限120坪が延べ床面積の上限となります。
これを踏まえ、建築面積を上限まで利用して住宅を考えると
120坪÷48坪=2.5
となり、1つの階に48坪の広さをとると2.5階までなら住宅を建てることが出来るのです。

建蔽率や容積率は、それぞれの土地によって異なるので、建てようとしている土地の建蔽率と容積率を調べることをお勧めします。

用途地域によって異なる建蔽率と容積率の上限

用途地域とは、土地の利用方法を地域ごとに定めたもので、どのように土地を利用して良いかは場所によって異なります。
市街地を計画的に形成するために、用途によって13地域に分けられたエリアが分けられており、それぞれのエリアによって建蔽率と容積率が異なっています
そのため、事前に家を建てる予定の土地が用途地域のどのエリアに分類されているのかを調べておくことも大切です。

13地域に分けられているエリアの中にも差はありますが、一般的には
建蔽率:30~80%
容積率:50~1300%
とされています。
ただし、それぞれに例外的な決まりもあり、例えば建蔽率では角地や防火地域の耐火建築物などは同じ用途地域の中でも割合が変わっていきます。容積率では道路の斜面規制を受けている区域では用途地域で定められている制限の上限まで建てることが出来ない場合があります。
特定街区の指定がある地域では反対に陽性率の制限が適応されずに、高い建物を建てることが可能となているのです。

建蔽率と容積率は上限まで使えるわけではない!?

建蔽率と容積率が建物を建てる際に土地の使い方を制限していると書きましたが、実はこれら以外にも土地の使い方を規制するものがあります。
それは、斜線制限をはじめとした建物の高さの制限です。
風の通りや建物が面している道路への日当たりなどを妨げないようにして高さの制限はそれぞれの土地において制限されているのですが、これらの制限は建蔽率や容積率よりも優先して守らなければならないことがルールとなっています。
この高さも制限にも様々あるので、代表的なものを紹介します。

まずは、「道路斜線規制」です。これは建物の道路に接している一定の箇所について高さを制限する法規であり、建物のある側とその反対側の道路の橋を起点にして、決められた角度で敷地に向かって斜線を引くことで決まります。これによって引かれた斜線を超えるように建物を建ててしまうことはダメです。この法規を聞くと住宅の自由度が下がってしまうと考えてしまいますが、いくつかの緩和措置や対策があります。それは、境界線から建物を下げることや建物が道路に囲まれていた場合、幅員の広いほうを斜線を引くときに採用することが出来るということです。

次に、「隣地斜線」です。これは隣地側に面した建物部分の高さを制限する法律であり、一定の高さと屋根の勾配の組み合わせによって、建物の高さの制限を決められます。例として、第1種、第2種中高層専用地域、第1種、第2種住居地域、準住居地域では立ち上げの高さは20mで勾配は1.25と制限されています。

そして、「北側斜線」です。これは第1種、第2種低層住宅専用地域と第1種、第2種中高層住宅専用地域において適用されるもので、建物の北側の隣地への日当たりなどを考慮した法律です。
隣地斜線と同様の高さの決め方であり、第1種、第2種低層住宅専用地域ならば5m、第1種、第2種中高層住宅専用地域であれば10mとされており、それぞれの勾配はともに1.25とされています。

建築面積を考える上で気を付けること

建築面積を考える上でまず最初に知らないといけないことは、建築面積と床面積の違いです。
建築面積とは「敷地面積×建蔽率」によって求めることが出来る面積であり、一階部分の床面積とは少し異なります。
玄関の庇やベランダ、バルコニーなどは床面積に含まれないと書きましたが、建築面積とは外壁や柱の中心線で囲まれた部分を地面へ水平に投影した時の面積となるので床面積に含まれないこれらも大きくはみ出していたら建築面積として考えることがあります。
また、床面積が1階よりも2階のほうが大きい場合には、2階の建築面積をその土地の建築面積とします。
この時、外壁からはみ出している部分(バルコニー、庇等)が1m以内であれば建築面積に入りません。

建蔽率の疑問は他にも!

建蔽率について説明をしましたが、例外的な事例での建蔽率の扱いについても解説していきます。
まず、敷地に異なる建蔽率の部分があるケースです。住宅を建てたいと考えているときに建蔽率が異なる区域をまたがっている場合は、建築面積の上限を区域ごとに計算し、それを合わせた数値が適応されます。

また、近居などが理由で不空数の建物を敷地内に所有する場合には、それらの建築面積を合わせた数値が建蔽率を超えないようにすることが必要です。

さらに、建蔽率の緩和措置についてもまだあります。それは、防火地域である敷地に耐火建築物を建てることです。
耐火建築物とは、建物のメインとなる構造体が耐火構造となっており、火災が発生した場合の防火設備や耐火性能の技術的基準委適応していたりといった項目をクリアしている建物を指します。
このほかにも、住宅を建てる予定の敷地が条件を満たした角地にある場合、建蔽率が10%プラスされるという緩和措置もあります。

都市計画の表れが建蔽率と容積率

住宅を建てる際に建蔽率や容積率は必ず考えなくてはなりません!郡山市や須賀川市などは小中学校が多く、その周辺には住宅街に家を建てることを考えている方も多いと思います。これらの土地では建蔽率がとても小さい場合が多いのでこだわりを持って家づくりをしたい方はぜひDELiGHT HOMEへお越しください!
また、このように区域ごとに定められている建蔽率や容積率は、大きければ自由があると考えてしまうのはあまり好ましくありません
都市計画によって、それぞれの土地はこうした活用をすれば良いか考えられて建蔽率や容積率は決まっています。住環境における日当たりや風の通りなども配慮されて建蔽率や容積率は決められているので、最適な条件はそれぞれの家庭によって異なります。
このため、理想とする住まいを実現させるためにその土地は適切なのかを考えながら、建蔽率と容積率のバランスが良い土地を探すことが大切です。ディライトホームは建築家と建てるオリジナリティー溢れる自由設計で土地に合わせお客様の予算に合わせて自由なプランで理想の家づくりをご提案いたします。

福島県、郡山市、須賀川市、会津若松市周辺地域で新築住宅や注文住宅、デザイン住宅を検討中の方、建て替え、土地購入からの方、リノベか新築か検討している方、ローンの相談、建てたい家の相談はぜひディライトホームにご相談ください!
モデルハウスに来場いただければ他には無い提案が沢山あると思います!!自由設計で建築家と建てる家をぜひご検討ください。
自分達だけの素敵なマイホームを実現しましょう!!
来場予約はこちらから↓↓

施工事例はコチラ