こんにちわ！！ディライトホームコラム編集部です。いつもコラムを読んでいただきありがとうございます！
皆さん知っていましたか？家を建てられる土地と、家を建てられない土地があるということ。そんなことを含めて今回は「家を建てられる土地とは？」というテーマで土地についてのお話をしていきたいと思います。
当然、住宅用地としての土地探しのお手伝いをさせていただいておりますので、土地を探している方は遠慮なくお問い合わせください。
山や畑などの広い土地をお持ちの方の場合、そこに新しい家を建てようと思われる方もいるかもしれません。
しかしながら、それができる土地もあれば、できない土地もあります！それらを踏まえると、土地は完全に自由に使うことができません！
本来、所有している土地は個人の所有物なので、なんでも自由に使うことができると思われがちです。しかし、都市計画法や建築基準法など関連する法規によってその土地の使われ方はある程度制約・制限が課されています。それの一つが「用途地域」というものです。
田んぼや畑を住宅用地として使うという場合はこちらの記事もご参照ください↓
今回のコラムでは、これから新築を建てようと思っている方が、土地の活用方法についての疑問を解消できるような内容で書いていきます。これから土地を探す方、既に土地をお持ちでこれから新築を建てようと考えている方は、ぜひお読みになってください！
用途地域とは？
まず、土地の解説を進めるには用途地域について解説しなければなりません。
「用途地域」とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13の種類に分けられたエリア」のことをいいます。
これらによって、工場が立ち並ぶ土地、住宅街、商業エリアなどが決められています。
これが定まっていないと、ある日突然、自宅の横に大きな音を出す工場が建設されて、近所トラブルになったり、高層ビルが建設されて一体の日照に影響が出てしまったりということがあります。用途地域とはその土地を利用する人が快適に利用するための決まりでもあります。
用途地域は使い方によって大きく３種類に分けられる！
用途地域には使われ方で大きく3種類、もっと細かく分けるとなんと13種にも分類することができます。類3種類は、「住居系」「工業系」「商業系」です。それぞれで、建蔽率、容積率も指定されていますので確認しながら土地選定しないといけないですね！！
その土地でどのユニ工事が進むか気になる人はこちらを参考にしてみてください↓↓↓
住居系
ここは主に住居を建てることを目的に制定されれいます。建物の大きさによって細かく分かれています。生活のための施設なども区分によって建てられます。他の大型工業系や大型商業系の建物は少ないです。一般的な住宅街を想像するとわかりやすいかと思います。
例 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域がある。
工業系
ここは工場などが立ち並ぶ土地です。工業系の土地は大型トラックなどが頻繁に往来するので高速道路や幅の広い道路が近くにあることが多いと思います。○○工業団地などがこれに当てはまりますね。
住宅を建てることもできますが、家の周りが工場になってしまう可能性があります。工業専用地域には家を建てれません。
例 準工業地域、工業地域、工業専用地域がある
商業系
ここは買い物のためのショッピングセンターなどの商業施設が並んでいます。ほかにも会社の事務所などもこのエリアにあることが多いかと思います。
マンションやアパートなどの集合住宅が多いですね。
例 商業地域、近隣商業地域がある
家を建てる時は検討している土地がどの地域に区分されているかを調べるのがスタートになるかと思います。不動産屋で土地を探す場合は、最初に家のための土地とわかっているので、住居系以外のところを紹介されることは無いと思いますが、既に土地をお持ちの方は調べてみてもいいかもしれません。
用途地域の調べ方
用途地域の調べ方は以下の方法で調べることができます。土地を既にお持ちの方やこれから土地を購入する方は以下の方法で調べてみましょう！
不動産会社で聞いてみる
不動産で土地を購入を検討している場合は、担当者に聞いてみましょう。不動産会社は、その周辺を知り尽くしているはずなので、用途地域以外にも様々な情報を教えてくれることと思います。例えば、近くの日用品店や幹線道路・高速道路へのアクセス、公共機関の利便性など。用途地域を調べただけではわからないことも多いので合わせて聞くのがおすすめです。駅には近いはずなのに、駅までの公共交通手段が整っていないために、同エリアの他の駅より遠い土地の方が駅までのアクセスが良い場合もあります。
用途地域マップで調べる
用途地域マップを使うことで、全国の土地の用途地域を詳しく調べることができます。
https://cityzone.mapexpert.net/
気軽に調べたい際にはこの方法がおすすめです。なんとなく、あの辺がいいなと思ったときにそのエリアについて調べるのに適しています。今は、簡素な住宅街でも地域によってこれからエリアが発達して、数十年後には思ったよりにぎやかな街になってしまうということがあるかもしれません。
自治体に聞いてみる
各自治体の窓口やホームページで聞くことができます。これが一番確実な方法ではあると思います。他の地域からの移住をお考えの人は、合わせて補助金なども聞くと良いかもしれません。各市町村では、移住定住促進のための政策を行っているところもあるので、予算の足しになることもあるかもしれません。他の市町村に移住する場合は自治体に行って移住相談なども合わせて行うことをおすすめします。
家を建てられない土地
前章まででは、「家を建てられる土地」について解説しました。いまから「家を建てられない土地」について解説していきます。
「市街化調整区域」には建てられない
解説した用途地域の外に、市街化調整区域というものが存在します。少し複雑な話ですが、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域というものがあり、用途地域は市街化区域の中にあり、その他に市街化調整区域と非線引き区域があるということです。そのうち、市街化調整区域には基本的には家を建てることができません。
市街化調整区域は、市街化を抑制するために設けられています。用途地域の中には基本的に定められていません。例外はありますが、基本的には建物を建てることができない決まりとなっています。例外とは、例えば市街化調整区域で農業や漁業を営んでいる人の住居などは建てることができます。田んぼの中の一軒家などを想像するとわかりやすいかと思います。
接道義務を守らなければならない
都市計画上では問題ない土地でも、他に土地にかかる制限として「接道義務」というものがあります。これは、都市計画地域内の土地に対して4ｍ以上の幅の道路が、少なくとも2ｍ接していなければならないというものです。この条件を守らないと、建物を建てる土地として認められません。
接道義務は車の大きさと関わっています。道が狭いと火災や香水などの災害時に緊急車両が入りにくく、対応や避難活動に支障が出るためです。そのため、人や車両がスムーズに通過できるように、4ｍの道路の幅と2ｍの接道という条件があります。
しかしながら、実際には条件を満たしていない建物が存在します。これは、接道義務が施行された1950年（昭和25年）年以前に建設された建物であるからです。このような事例の道路を「２項道路」や「みなし道路」と呼びます。これらは道路として扱ってよいものとされます。
新築の場合はどうなるのか？
新築でこのような土地に家を建てたい場合は、「セットバック」をしなければなりません。新築以外の改修などでも適応されます。セットバックは、みなし道路に建物を建てる際に、接している道路の中心から2ｍ下がったところを境界線としなければならないというものです。要するに自分の土地の一部を差し出して、道路を4ｍに広げようというものです。このルールがあることで、みなし道路に接している土地に建物が建っていくことで道路の幅が拡張されていきます。
まとめ
今回のコラムでは、建物が建てられる土地と建てられない土地について解説しました。
とはいえ、市街化調整区域であっても新築が建てられる場所もありますし、やり方によっては裏技的に建てる方法もあったりします。
そちらはまた別の機会にお話しさせていただければと思いますのでご参照いただければと思います。
今回のコラムでは
・用途地域の工業専用地域には建てられない
・市街調整区域には建てられない
・みなし道路はセットバックをしなければならない
というのがポイントです。
しかし他にも高圧電線による規定や、崖制限などもあるので細かく挙げるとまだ挙げることができます・・・。しかしながら、かなり専門的な話になってくるので、その道のプロに聞くのが一番でしょう。
ディライトホームでは、土地も含めた相談会を行っているので、ぜひ相談にいらしてください。HPで随時情報を発信しています。
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