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【土地探しのヒント】農地転用できる土地できない土地がある??申請方法とは

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こんにちは!ディライトホームの高坂です!

福島県は農業県でもありますから農業と農地を守る制限がたくさん設けられています。
相続した土地が農地として利用できるとしても、自分が農家でなければその土地を農地として利用しません。その場合、既存の農地を別の用途で使いたい場合には農地転用を行う必要があり、ここで気を付けないといけないのは、農地転用をするには許可が必要ということです。
今回は農地転用のアレコレを紹介していきます!

農地転用とは何?

農地転用とは農地を農地以外の目的で使える土地にすることです。農地とはその名の通り農業行うための土地のことです。
ここでの農地は農地法第2条第1項により「耕作の目的に供させる土地」と定められています。
稲作用の水田や、野菜などを育てるための畑などが主になってきます。ほかにも果樹園や牧草用の土地なども含まれています。ちなみに、農業を行っていない休耕地もやる気になれば農業を行えるということで、農地に含まれます。

家を建てられる土地⇒宅地にするには申請が必要

農地を宅地にするには申請が必要です。申請が必要な理由として、農地が国によって守られているからです。全ての農地が自由に用途を変更できると、農産業が安定しません。農地は食料生産を支えている国の基盤である農業の根幹です。それが安定しないと食料自給率に影響がでてきます。そのため、農地法によって農地の制限が設けられています。

農地転用に関わる法律 農地法4、5条

農地の取り扱いについては、農地法で定められています。ポイントとなるのは農地法の第二章「権利移転及び転用の制限等(第三条~第十五条)」です。農地の制限は第4条と第5条が直接的に関わってきます。(一部抜粋:https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC0000000229)

第4条
農地を農地以外のものにする者は、政令で定めるところにより、都道府県知事の許可(中略)を受けなければならない。

第4条では、所有者の用途変更について書かれています。農地は一度転用すると、農地に戻すのがとても難しいので、許可制となっています。簡単に農地への転用ができてしまうと、農業の安定化が図ることができなく、国規模で見た場合の農業の不安定化につながってしまいます。

第5条
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの(中略)にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が都道府県知事の許可(中略)を受けなければならない。(一部抜粋:https://nochi-tenyo.com/%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E8%BB%A2%E7%94%A8/%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E6%B3%95%E7%AC%AC5%E6%9D%A1%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6%E5%BE%B9%E5%BA%95%E8%A7%A3%E8%AA%AC%E3%81%97%E3%81%BE%E3%81%99/)

第5条では、農地転用の権利関係のことについて書いてあります。第4条では、自らが所有していた土地を用途変更して別の用途として用いる際のものに対して、第5条は、農地以外の用途として売却する場合に関わってきます。また、農地の権利・設定に関するのは第3条にも関わってきます。

頼りになるSUUMOさんの農地転用に関する記事はこちら

農地転用の申請の方法

農地転用を行うには申請が必要と書いてきましたが。実際にはどこの窓口で行わなければならないのでしょうか?

農地転用の申請を行う窓口として、各自治体の農業委員会となっています。農地の広さや場所によって許可を受ける先が変わってきますが、それは申請をした後なので、一度農業委員会を訪れましょう。
農業委員会での申請後の許可するかは、こちらで定められています。農業委員会の開催と締め日は各自治体によって違うので確認してみてください。

第4条に関して
・4ヘクタール以下の市街化調整区域内の農地の転用
→都道府県知事の許可が必要
・4ヘクタール超の市街化調整区域内の農地の転用
→国との協議のうえ都道府県知事の許可が必要
・市街化区域内にある農地の転用
→農業委員会に届出

第5条に関して
・4ヘクタール以下の市街化調整区域内の農地の転用→
都道府県知事の許可が必要
・ヘクタール超の市街化調整区域内の農地の転用
→国との協議のうえ都道府県知事の許可が必要
・市街化区域内にある農地の転用
→農業委員会に届出

申請時の注意

申請の受付はいつでも受け付けているというわけではありません。1か月間隔での自治体もあればそれ以上、それ以下のところもあります。これは自分の住んでいる地域の地方自治体に確認ですね。
申請が遅れてしまったりすると、マイホーム計画に影響がでてきます。竣工から逆算してやることを決めていても最初の土地で時間がかかってしまうと、後の計画が全て崩れてしまいます。そうならないように、農地転用をする可能性が少しでもあるなら、早めに確認だけでもいいので農業委員会に行ってみてください。その際に、転用が可能かどうか、申請にあたって必要な書類などの相談にも応じてくれるので、先に先に行動するのがおすすめです。また、確認申請の受付が農地転用が下りてからでないとだめの所もあれば、工事開始に関してもまちまちなのでなお確認が必要です。

農地転用の許可基準・転用できる農地

農地転用の許可にはある程度の基準が設けられています。これを満たさないと申請をしても農地転用の許可が下りません。実際には転用できる農地は少ないです。

農地区分、立地基準

農地には、農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地があります。それぞれどの農地に分類されるかによって農地転用ができるかが変わってきます。

農用地区区域内農地
これは農業振興地域整備計画で、農業用区域に指定されたエリアにある農地のことです。農業用のエリアに指定されている土地なので、このエリアで農業をしていくぞ!と言ってるのに、そこで農地を他の土地として利用するのはできませんね。

甲種農地
甲種農地は、農業をするのに良い条件が整った農地のことをいいます。農地転用ができないのは、農地はせっかく農業をするのに良い土地なので、他の土地として使うのはもったいないからですね。

第1種農地
こちらも甲種農地と似ていて、農業をするのに良い条件が整った農地です。その条件に加えて、一定以上の広さを持つ規模の農地もこれに含まれてきます。こちらの土地も原則農地転用は不可能です。

第2種農地
こちらは、生産性が低い土地、近い将来に市街化が見込まれている農地です。周辺の他の農地を転用できない場合に許可されます。

第3種農地
こちらは、第2種農地以上に市街化が見込まれている農地です。駅から近いことなどが条件になっています。街中にポツンとある農地などがこれに当てはまりますね。

転用許可が下りる農地は第2種と第3種が基本!

一般基準に該当すると農地転用できない!

立地基準について解説しましたが、その他にも一般基準というものがあります。立地基準を満たしていても、一般基準に該当すると農地転用をすることができません。一般基準はこちらの2つになります。

・転用を確実に行うか
・周辺の農地への対策が行われているか

転用を確実に行うか
農地転用には資金が必要だったり、権利者の同意がしっかりと得られているかなどがあります。農地転用が確実に行われると認められない場合、許可は下りません。

周辺の土地への影響
農地から他の土地へ転用したことによっての土砂の流出や災害など、周辺へ影響が危惧される場合には許可が下りません。

まとめ

農地転用について様々な条件を書いてみましたがいかがでしたか?
今回の内容を簡単にまとめると、

農地転用をするには
→各地方自治体の農業委員会の窓口で申請に関する事項を聞きに行く

農地転用が可能な土地
→立地条件を満たしているか
これから市街化が見込まれている第2種農地と第3種農地であれば可能
→一般基準に該当しないか
転用を確実に行うかわからない
周辺の農地への影響が予想される

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