土地及び建物を売却するなら、その際のフローや税金についてしっかりと学んでおくことが大切だといわれています。
土地や建物を売却を検討する方は、フローや特例のお金に関する知識や土地・建物の按分方法、仲介手数料といった不動産売却時の疑問を解消しておくと、損なく売却を進めることができるかと思います！
今回の記事では、「知っておきたい！土地と建物の売却するときの流れ。そして考えなければならない税金」についてご説明していきます。
この記事を読むことで、土地や建物の売却に必要なフローを知ることができ、税金の注意すべきポイントを学ぶことができます。
ぜひ最後まで記事をスクロールして、損しない売却をしてください！
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目次
1.土地・建物の売却のフロー
売却をする際、まず初めに価格査定を行います。
価格査定とは、不動産会社に売りたいと考えている土地や建物を見てもらい、場所や周辺状況、建物の状況から3カ月ほどで売却できた場合の相場予想価格を提示してもらうことです。
査定の価格は、不動産会社により異なってしまいます。会社によって得意としているエリアや過去の実績、査定の基準ポイントにばらつきがありますので条件のよい不動産会社を選ぶことが重要になってきます。
不動産選びを検討したのち、その業者と媒介契約というものを結び、建物や土地の販売活動を始めます。
一般的に、土地及び建物の販売期間は3カ月程度で考えていただくとよいでしょう。
土地や建物の買主（買い手）が決定すると、まず初めに売買契約を交わします。
売買契約時点では、買主（買い手）から手付金をもらうことが基本的です。
手付金の相場は売買にかかる金額の10パーセント程度になります。
土地や建物の売却では、売買契約から引き渡しまでおよそ一カ月程度の期間を設けます。
引き渡し時は手付金を除いた売買金額の残金が入金されるイメージになります。
そして売買の仲介を取り持ってくれた不動産会社にも仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は、売買の契約の際に50パーセント、引き渡し時に50パーセント支払うことが一般的ですが、会社によって異なる場合がありますのでよく確認したほうがよいでしょう！
土地や建物の売買をし、税金が発生してしまう場合には売却した翌年に税金を収めることになります。
税金については後程で詳しく説明いたしますので最後までご覧ください！
2.土地や建物の売買で発生！？仲介手数料って何？
仲介手数料とは・・・土地や建物の売買を不動産会社を通して行った場合、仲介のサポート及び業務に支払う代金
詳細についてこれから説明しますので、参考にしてください。
2-1. 仲介手数料は買主と売主が不動産会社に渡す手数料
仲介手数料は、買主、売主両方に発生する手数料になります。買主が不動産会社と契約を締結した際、不動産会社が売主を見つけた際に起こります。不動産会社は、買主、売主から仲介手数料を支払われる形になってます。
仲介手数料は、不動産会社が土地や建物の売却サポートの金額だと考えましょう。
2-2. 仲介手数料は取引する金額によって異なる
仲介手数料は、土地や建物の取引される金額によって変化します。金額が大きくなればなるほど手数料も上がる傾向にあります。
仲介手数料は土地や建物の取引される金額によって上限が設定されています。仲介手数料の上限は「200万円以下の取引」「200万～400万円以下の取引」「400万円以下の取引」に分類されています。
3.土地・建物売却にかかる税金のポイント5選
この章では土地と建物を売った時の税金について解説しています。
3-1.土地と建物を売却したときに税金は発生するの？
個人が不動産を売却した場合、税金が発生するときとしないときがあります。
どういうことかというと、税金はもうかった人にだけ発生するので赤字の人には課税されない仕組みになっています。
利益が出た人にだけ税金を支払う義務が発生します。この利益のことを、所得すると土地や建物を売却したときに該当するものが「譲渡所得」になります。個人の所得には分類がありその中の一つです。
譲渡所得を算出する計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 － 所得費※1 － 譲渡費用※2
※1取得費とは、土地点…購入額、建物…購入額－減価償却費を加味した差額になります。
※2譲渡費用は、仲介手数料など、売却かかった費用のことを指します。
土地や建物を売った際に売却価額が取得費と譲渡費用の合計をオーバーしている際、税金が発生します
しかし、土地や建物を売った際の価額が取得費と譲渡費用の合計を下回っているとき、税金は発生しません。
以上のように不動産や持っていた土地を、売ったからと言って税金が必ず発生するわけではありません。
税金の計算式
税金 ＝ 譲渡所得 × 税率
税率は、持っていた期間によって変化します。
1月1日時点において所有期間が五年超えの時は、「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が五年を下回る場合は「短期譲渡所得」と分類されます。
それぞれの税率
所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30％ 9％
長期譲渡所得 5年超 15％ 5％
3-3.土地と建物の売却における消費税の考え方
不動産の売却では、建物のみに消費税あり、土地には消費税なしが原則です。
しかし、個人が自分の住宅や、別荘といった事業用途に供しないものの売却の場合は「建物にも消費税は発生しません。
個人でも、事業用途に供するものを売った場合には建物に消費税が生じます。
以下に消費税の税込金額の具体例を示します。(税率は2024年4月時点の10％を採用)
土地価格：4,000万円
建物価格：5,000万円
建物消費税 ＝ 建物価格 × 消費税率
＝ 4,000万円 × 10％
＝ 400万円
税込総額 ＝ 土地価格 ＋ 建物価格 ＋ 建物消費税
＝ 5,000万円 ＋ 4,000万円 ＋ 400万円
＝ 9,400万円
3-4.土地と建物の按分方法について
事業用不動産を売るためには、建物消費税を算出する必要があります。そのため土地・建物の金額を分けることができます。
内訳が分かっている物件は少なく、収益が起こる物件のように土地と建物の総額で取引される場合には、按分することができます。
按分方法については明確な定めがなく、理にかなった補法であればよいです。
例）売却時の固定資産税評価額によって按分する方法
(前提条件)
税込取引総額：1,1000万円
売却時の土地固定資産税評価額：4,000万円
売却時の建物固定資産税評価額：6,000万円
消費税率：10％(2024年4月現在)
(消費税の計算方法)
建物割合 ＝ 建物固定資産税評価額 ÷ (土地固定資産税評価額＋建物固定資産税評価額)
＝ 6.000万円 ÷(4,000万円 ＋ 6,000万円)
＝ 60％
土地割合 ＝ 100％ － 建物割合
＝ 100％ － 60％
＝ 40％
消費税は建物のみに発生するため、建物の価格割合に消費税率をかけ、税込建物価格割合を求めます。
税込建物価格割合 ＝ 建物割合 × (1 ＋ 消費税率)
＝ 60％ × (1 ＋ 10％)
＝ 66％
税込取引の場合、税込み価格は「土地割合」及び「税込建物価格割合」です。
税込価格の割合 ＝ 土地割合 ＋ 税込建物価格割合
＝ 40％ ＋ 66％
＝ 106％
よって、税抜取引総額は以下の通りです。
税抜取引総額 ＝ 税込取引総額 × (100% ÷ 税込価格の割合)
＝ 11,000万円 × (100％ ÷ 106％)
＝ 10,377万円
土地価格と建物価格の割合は、40％：60％でしたので、土地と建物の価格は以下のようになります。
土地価格 ＝ 税抜取引総額 × 40％
＝ 10,377万円 × 40％
＝ 4,150.8万円
建物価格 ＝ 税抜取引総額 × 60％
＝ 10,377万円 × 60％
＝ 6,226.2万円
まとめ
いかがでしたか？
土地と建物を売却するときの流れは？知っておきたい税金の5つの注意点を解説！！というタイトルで土地や建物のフローなどについて解説していきました。
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