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【確定申告】新築住宅(取得時)の贈与税は非課税にできる!2023年の特例等解説!

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さて、今回は申告などで役に立つ知識解説です。
新築で注文住宅を建てる時や住宅購入する時に、両親や祖父母等親族から援助を受けるパターンがありますね!そういった場合、通常は贈与税がかかりますが非課税にする方法があります。
今回のコラムでは住宅新築時・住宅購入時(取得時)に発生する贈与税を非課税にするやり方と注意点を解説していきます。
2023年の特例や改正内容も紹介していきますので、ぜひ最後までお読みください。

【この記事を読むとわかること】
● 注文住宅新築時、戸建て購入時(取得時)等に援助金を受け取った場合、贈与税がかかる可能性があるが、その贈与税を非課税にする方法
● その非課税にする方法を取る際の注意点
● 非課税枠の限度を超えて援助金を贈与して貰う方法

1 そもそも贈与税ってどんな時にかかるの?

現金や株式などの動産や土地や建物などの不動産に限らず、誰かの資産を無償で貰う(譲渡される)と課税されることになっています、この税金科された税金が贈与税と呼ばれるものです。
贈与税の支払い方は大きく分けると【暦年課税】という制度と【相続時精算課税】の2種類があります。

贈与税の課税方式の1:暦年課税について
暦年課税は、その年の1月1日から12月31日までの1年間で、贈与により受け取った資産・財産の価額を合計して課税するやり方です。
基礎控除があり110万円が差し引かれた、残りの金額について各金額の控除額を引いた額が課税対象額となります。
たとえば、親から400万円の援助を受けた場合で計算すると、「(400万円-110万円)×15%=43万5千円」、43.5ー10(控除額)=33.5万円が贈与税額となります。
控除率や各贈与額の時の控除税額は、以下の通りです。

贈与を受けた金額 税控除額 税率
200万円以下 – 10%
400万円以下 10万円 15%
600万円以下 30万円 20%
1,000万円以下 90万円 30%
1,500万円以下 190万円 40%
3,000万円以下 265万円 45%
4,500万円以下 415万円 50%
4500万円を超える 640万円 55%
※参照:贈与税の計算と税率(暦年課税)|国税庁

贈与税の課税方式の2:相続時精算課税について
相続時精算課税制度は、贈与と相続を絡めて贈与を受けていた相手がなくなった時に(相続が発生した時点)、贈与税と相続税を合算して支払うやり方です。
すぐに支払うべき贈与税を相続税として先送って支払います。そのため納税を先送りできるという特徴があり、ここにメリットが生まれます。
適用するために、当然様々な条件と制限があります。こちらも後ほど詳しく解説します。

2 注文住宅新築住宅購入時(取得時)の贈与は1,000万円まで贈与税がかからない非課税にできる

新築時や住宅購入時などに受けた援助金の贈与税は、【直系尊属からの住宅取得等資金に用いる贈与を受けた場合の非課税措置】いう特例により1,000万円までは贈与税がかからない非課税にできます。
(直系尊属とは、両親(養父、養母を含む)、祖父、祖母など直通する親族のこと、つまり、親やおじいちゃん、おばあちゃんからの贈与は1000万まで家を建てる時の資金なら無税ですよというもの)

贈与税は通常は、暦年課税制度を利用して110万円を何回も控除していくような使い方がほとんどですが、
住宅取得用の資金に使う場合等の援助は高額になることも多い為、なんの特例もなければ贈与税も高額になってしまいます。
高額な税が発生する可能性があるものに関して何も対策しないと当然高額の納税が発生します。節税の観点からしても絶対に勉強するべきなのでこれを機にどうするべきか学びましょう。

消費財として住宅という商品は金額がとても大きく、関連する業者事業者が多いので景気回復策として経済対策の一つで、【直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置】という特例を国税庁が設けました。この特例で、父母、祖父母等の直系親族からの贈与は、1,000万円まで非課税にすることができます。

3 住宅資金贈与の特例の改正内容を確認しよう【2023年】

国税庁の発表によると【2023年度税制改正大綱】で、特例の内容一部改正されました。

暦年課税制度の生前課税制度が変更され、相続時精算課税制度と暦年課税の併用が可能になりました。
ここでは、上の2点の改正内容について詳しく解説します。

・暦年課税の生前課税制度が変更されました
暦年課税には生前課税制度という制限が設けられていて、被相続人が亡くなった3年前までさかのぼってその期間の贈与に相続税を加算するという制度です。
生前課税制度自体は、相続税を逃れるための贈与を防止するために運用される制度で、2023年度から3年だった期間が7年に変更されました。

・相続時精算課税制度と暦年課税制度が併用可能になりました
2023年より、併用不可だった相続時精算課税制度と暦年課税制度が併用できるようになりました。
おおもとの相続時精算課税制度は、2,500万円までの資産の贈与を非課税枠として、相続時にそこからはみ出た部分に課税して相続税として徴収する制度です。
父と母それぞれから2,500万円ずつ(もし父が亡くなった場合、父⇒母の相続も発生する為有効に使うと相当な資産が無い限り相続税は抑えられる事例が多い)
贈与を無税で受けられるなど、比較的運用の幅が広い制度です。ですが暦年課税と併用できない点が2023年以前のデメリットでした。
2023年からは暦年課税制度との併用が可能となるので、よりメリットを受けやすくなります。

4 住宅新築時、住宅購入時(取得時)の援助金を贈与税を非課税で受け取るための条件

ここでは、新築時や住宅購入時の援助金に対する贈与税を非課税にするための条件をまとめて紹介します。

ポイント1 受贈者に対する条件がある
ポイント2 建物に対する条件がある
援助金を受け取る際に贈与税を非課税にするため、上で書いた特例を利用する人はもちろんたくさんいますが、贈与を受け側の人と建てたり購入したりする建物に対して適用条件があります。

・受贈者に対する条件を解説
贈与を受けとる側(受贈者)が満たすべき条件は以下の通りです。

1 贈与する人の直系家族(父母、祖父母、曾祖父母等)であり養子縁組をしている養父母等も該当する
2 受け取る側が年齢18歳以上であること
3 贈与を受ける側の前年所得が2000万円以内であること
4 平成21年~令和3年の期間に【住宅取得等資金の非課税】制度を利用していないこと
5 親族の住宅の買取や、親族の会社の請け負う増改築などではない事
6 贈与を受け取得した住宅に翌年の3月15日までに居住していること
7 贈与を受ける取るタイミングで日本国内に住所があること

5番についてですが、この非課税制度の根本が直系尊属・家族からの贈与に対する特例なので、当然受贈者と贈与者は直系家族となります。
この際に購入する家の売主が家族や親族だと要注意です。また増改築や大型リノベやリフォームを家族や親族が請け負うなどしてしまうと利益相反となり、制度の利用を認められません。
3番の所得が2,000万円以下や、6番の翌年の3月15日までに居住するなど、条件が設定されていますが大別するとそう難しくない条件かもしれません。
ですが、【全ての条件をクリアしなければ利用できない特例】なので、注意して条件を満たす必要があります。

・建物に対する条件を解説
取得する(購入・新築)建物について、以下のような条件があります。

1 所在地が日本国内であること
2 床面積が40㎡以上150㎡以下で、床面積の1/2以上が居住空間であること(店舗兼住居などの場合にかかってくる)
3 中古住宅の場合、新耐震の基準で施工されている建物である事。(昭和57年1月1日以降に建築されてり建物は全て耐震診断適合を受けています)
4 省エネ住宅の認定があれば1,000万円までが非課税になり、省エネ住宅に該当しない住宅の場合は500万円までが非課税枠となる

建物での条件は、床面積の下限上限の制限や築年数による制限がある上、省エネ認定住宅かどうかで非課税額の枠が変わります。
100万円以上の費用をかける居住空間のリフォームは、床面積の条件にあわせて非課税制度の利用ができます。

5 住宅取得時に贈与税を非課税にする際の注意点

ここまで解説してきた贈与税に関する非課税制度の利用の際に、いくつか注意点があるので解説しておきます。

1 この制度と小規模宅地等の特例制度は併用不可
2 相続時精算課税制度とは制度としての概要が異なるので注意
3 住居取得の翌年に必ず確定申告する事(贈与税の納税が不要な場合でもローン控除等もあるので確定申告は必須)
4 今の時代、資金援助は隠しても基本的にバレる
5 贈与するタイミングによって特例が適用されないこともあるので注意

1から5までを順に解説します。特に相続に関連する情報が多いので、事前にどのように進めるとメリットが大きいのかは相続を担当する税理士や不動産会社等に相談し、アドバイスをもらった方が賢明です。

1 この制度と小規模宅地等の特例制度は併用不可
小規模宅地等の特例制度は、特定条件を満たしている不動産を相続する場合は【課税額の最大80%をカットできる】という制度で、
相続税の額が基礎控除を大きく超えてしまい相続税が高額になるケースで有効な制度です。
ですが適応する為の条件として、住宅資金の非課税制度を利用していないことが条件になっています。
まとめると、贈与する人が将来被相続人となるとすると(特定条件を満たす不動産を沢山持っていて相続税が多額になる可能性があれば)、将来を見越して利用しないことも検討する必要があります。

2 相続時精算課税制度とは制度としての概要が異なるので注意
今回相続時精算課税制度と併用可能になったものの、この二つの制度はあくまで贈与税を相続税と加算するという制度です。
非課税枠は単純に今贈与する資金を非課税にしますという制度で概要が異なるのでしっかり把握しておきましょう。
相続時精算課税制度と非課税制度の併用利用については、しっかり進めないとトラブルにつながりかねないので、なるべく早く税理士や公認会計士の方に相談してください。

3 住居取得の翌年に必ず確定申告する事(贈与税の納税が不要な場合でもローン控除等もあるので確定申告は必須)
贈与税は非課税枠によって納税が不要であっても、住宅取得の際に住宅ローン控除を受けたりするために、また暦年課税の110万円を超える場合はそちらも申告が必要です。
住宅ローン控除に関しては会社員で給与所得者の場合は1度の確定申告でOKです。

4 今の時代、資金援助は隠しても基本的にバレる
身内から資金援助を受けた事実などは、税務署には基本的に隠せません。
両親からそっと資金援助をうけたり、親名義の車をそのまま譲られたりなど、日常的に動かされた資産については目をつぶってくれることもあるかもしれませんが、
住宅用の資金援助等の高額な資金移動には税務署は必ず指摘を入れてきます。
適正な税務処理をするためにも、必ず確定申告をしましょう。

5 贈与するタイミングによって特例が適用されないこともあるので注意
使いやすい制度ではありますが特例が適用されないケースは意外と多くあります。
当然節税した方が良いのでなるべく税金がかからないようにライフプランを立て、適切なタイミングを知り、有効な制度利用の上で贈与を受けることが重要になります。

6 住宅取得時(新築・購入)に限度額以上の贈与を受ける場合のあれこれ

建築費の高騰などから、年々住宅取得のための資金は年々増加しています。
そうなると非課税限度額以上に贈与が必要となる場合も。
限度額以上に贈与を受ける場合の対処方法についても解説します。

・限度額を超えた分はちゃんと贈与税を納める
・見越してあらかじめ毎年非課税枠の110万円ずつ贈与を受けて貯めておく
・相続時精算課税制度を利用して贈与税を先送りにする

これらを順番に見ていきましょう!

・限度額を超えた分はちゃんと贈与税を納める
暦年課税制度や相続時精算課税制度を超えた資金が出た場合は、非常にシンプルに考えます。
暦年課税制度は110万円を超えた分に関して控除額と控除率が決定します。対して相続時精算課税制度は一律20%になります。
どう処理すると得なのかは税理士や公認会計士さんに直接聞いてみるといいでしょう。
事前に確認をしつつ進めることをおすすめします。

・住宅取得を見越してあらかじめ毎年非課税枠の110万円ずつ贈与を受けて貯めておく
毎年110万円ずつの贈与を受けておくことで、確定申告せずに贈与を受けられます。
当然、贈与している人が死亡した場合は、死亡した日から7年間遡っての相続税加算となります。

・相続時精算課税制度を利用して贈与税を先送りにする
非課税枠制度が最大1,000万円までになっていることに対し、相続時精算課税制度の肝は【父母それぞれから2,500万円ずつ】無税で援助を受けられる事です。
相続税が発生する場合、贈与税が加算されるので、将来的に納税が必要となるので覚えておきましょう。

まとめ

住宅資金の援助金は施主様の立場からすると非常にありがたいものです。
折角の援助金ですから税金を取られてしまってはもったいないですし、新築住宅を建築する上で重要な資金源を守るためにも、
非課税制度の有無は、条件をしっかりクリアしているのか確認して進めるべきです。

ディライトホームでは、家づくりのご提案だけでなく資金計画のご相談、土地の相談も承ります。
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ぜひ一度、ディライトホームへお問合せください。

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